房產(chǎn)新政使得興風(fēng)作浪的溫州炒房團歸于沉寂，而近期在國內(nèi)房地產(chǎn)市場掀起不小風(fēng)暴的海外資本也將面臨著政策遏制。
日前，國家外匯管理局上海市分局出臺了一份題為《關(guān)于境內(nèi)機構(gòu)出售境內(nèi)房地產(chǎn)外匯收入結(jié)匯等問題的通知》(簡稱《通知》)，《通知》明確規(guī)定，境外機構(gòu)和外匯結(jié)匯超過等值100萬美元的非居民個人購買上海市房產(chǎn)，須向外匯局申請，外匯指定銀行須憑外匯局出具的資本項目外匯業(yè)務(wù)的核準(zhǔn)件為其辦理結(jié)匯。
據(jù)了解，此次對非居民個人和境外機構(gòu)購買房地產(chǎn)的結(jié)匯監(jiān)控適用于全國范圍。
分析人士指出，這表明外匯局對外資進入樓市的監(jiān)控正在加強，已經(jīng)從后臺監(jiān)控轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯庸芾�。這絕不僅僅意味著外資進入樓市多了一道審核程序，而是給其套上了一副“枷鎖”。
監(jiān)控之網(wǎng)收緊
“以前，對非居民投資房地產(chǎn)的統(tǒng)計一直放在經(jīng)常項目項下進行，而《通知》意味著要將其放在受到嚴密監(jiān)控的資本項目項下�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。據(jù)了解，經(jīng)常項目比較開放，不需要報批，而資本項目不完全開放，對其監(jiān)管也更為嚴格。
“去年外匯局已經(jīng)對非居民個人投資房產(chǎn)做出一些限制，但對機構(gòu)投資的統(tǒng)計還是放在經(jīng)常項目項下，此次則把監(jiān)管范圍擴展到了機構(gòu)。”上述人士指出。
外匯局此次《通知》的出臺與外資在國內(nèi)樓市的活躍狀況密切相關(guān)。宏觀調(diào)控造成國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資缺位，此時進入可謂兵不血刃，再加上外資對中國房地產(chǎn)業(yè)依然看好，人民幣升值的預(yù)期仍然存在，這一切直接引爆了外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)的激情。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉9月底發(fā)表的《外資投資中國房地產(chǎn)報告》顯示，上海、廣州和深圳三地，2004年境外機構(gòu)和個人購買房地產(chǎn)同比分別增長了5.9、2.6和3.3個百分點。其中，上海市2004年該比例已達到15.5%，2005年上半年則進一步竄升至16.8%。境外非居民機構(gòu)和個人目前已成為上海、北京、廣州新開高檔樓盤的重要購買者。此外，2004年全國7省市的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，非居民超過5萬美元的結(jié)匯絕大部分用于購買商品房。
外資入市之患
事實上，早在8月15日，央行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》就顯示，境外資金已經(jīng)通過多種渠道進入上海、北京等熱點區(qū)域的房地產(chǎn)市場。隨著《報告》的公布，抑制房地產(chǎn)市場投機、維護國家經(jīng)濟秩序，監(jiān)管外資進入房地產(chǎn)市場的呼聲也越來越高。
“大量外資長驅(qū)直入，直接進入銷售流通渠道，并且以短期投機為主，這不僅給金融監(jiān)管帶來難度，也像股票市場莊家坐莊一樣迅速拉升了商品房價格，給房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來很大的負面影響。”建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長文林峰告訴記者，上海外管局的《通知》給市場發(fā)出一個明確的信號，表明中國政府已高度關(guān)注外資流向及其對房地產(chǎn)市場的影響，今后將在不違背WTO規(guī)則的前提下，按照我國的國情特點，繼續(xù)加強對外資的監(jiān)管力度。
“《通知》來得及時，值得稱道。”中國社科院房地產(chǎn)專家尹中立向記者表示，大多數(shù)國家對非居民投資房地產(chǎn)的準(zhǔn)入政策都有各種限制，而中國是目前全球為數(shù)不多的、對境外機構(gòu)和個人在房地產(chǎn)投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有什么限制的國家。
“國家現(xiàn)在已出臺了限制期房轉(zhuǎn)讓等一系列旨在抑制房產(chǎn)投機的政策，外匯局此舉將有效地扼制國外資本投機樓市，與房產(chǎn)新政在邏輯上是一致的�！币辛⒅赋�。
效果短期難判
不過，此次外匯監(jiān)管對外資進入更多地起到了警示作用，實際效果并不會立竿見影。
滬上銀行業(yè)人士透露，實際上，銀行受理的境外資金購房業(yè)務(wù)，很少有單筆金額超過100萬美元的。而《通知》指出，非居民個人購房，外匯結(jié)匯在等值100萬美元以下的，可直接向外匯指定銀行申請辦理�！斑@是根據(jù)上海的實際情況做出的規(guī)定，因為在上海購買房產(chǎn)的境外人士特別多，外匯局上海分局根本批不過來�！毖胄猩虾７中邢嚓P(guān)人士指出。
據(jù)悉，上述《通知》已經(jīng)從10月起開始執(zhí)行。雖然現(xiàn)在報批的要求很細、很具體，但據(jù)記者了解，報批基本上沒有被否決過。因此外匯局的《通知》更具警示意義。
有關(guān)人士表明，海外資金在進入過程中，并沒有感覺到中國的稅收、外匯管理部門對他們有什么實質(zhì)限制。而在退出環(huán)節(jié)上也沒有政策限制，只要有人愿意接手，退出渠道也很暢通。RE/MAX United 休斯頓負責(zé)人郭翔則表示，匯兌的監(jiān)控表明了外匯局的一種姿態(tài)，但外資在進入之前已經(jīng)考慮了政策風(fēng)險，所以《通知》對外資進入中國房地產(chǎn)市場的影響應(yīng)該不大。
北京大學(xué)中國金融研究中心主任胡堅也認同這一觀點，“外匯局只是在某種程度上進行了監(jiān)管，對外資而言只是增加了一些匯兌成本，并不能阻止其進入房地產(chǎn)業(yè)。相對于在房地產(chǎn)業(yè)獲取的高額利潤，增加這么點匯兌成本微不足道�！�
“外資進入樓市，從購買房地產(chǎn)到兌現(xiàn)直至匯出，其操作時間非常長。目前出臺的外匯監(jiān)管實際上是在匯兌環(huán)節(jié)進行管理，對前端的商業(yè)活動不能進行監(jiān)管，因此存在較大缺陷。”有業(yè)內(nèi)人士指出。
專家指出，隨著宏觀調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向長效調(diào)控，相應(yīng)的政策措施也應(yīng)統(tǒng)籌考慮。有關(guān)部門應(yīng)按資本項目管理原則，對外資進入房地產(chǎn)的交易等環(huán)節(jié)進行規(guī)范，在交易審核細節(jié)上做足文章。比如在外資進入的區(qū)域、金額、身份、用途，以及轉(zhuǎn)讓等各方面設(shè)限，配合上游部門，實施整體調(diào)控。
“前端的控制最為重要，應(yīng)該對外資大舉進入房地產(chǎn)業(yè)設(shè)定上限，這與對外資進入我國金融領(lǐng)域?qū)嵤┛毓缮舷奘且粯拥摹！焙鷪哉f。
