10 月，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行持續(xù)景氣，單月竣工同比+19.2%，竣工拐點(diǎn)如期而至。

    　　 以價(jià)換量，銷售持續(xù)景氣。2019 年前10 個(gè)月，商品房銷售額12.4 萬億元，增長7.3%，增幅擴(kuò)大0.2 個(gè)百分點(diǎn)。LPR 平穩(wěn)切換，企業(yè)的理性定價(jià)、積極推盤是促使銷售保持高位的主要原因。10 月全國商品房銷售平均單價(jià)為9186 元/平方米，較4 月份單月9874 元/平方米的高點(diǎn)下降約700 元/平方米。這固然有結(jié)構(gòu)因素，但也反映出企業(yè)理性定價(jià)。接近歲末，銷售推盤高峰來臨，預(yù)期各地因城施策，維穩(wěn)需求，銷售有望以價(jià)換量，維持增速。

    　　 企業(yè)心態(tài)外松內(nèi)緊，加快建設(shè)，新開工單月增速較快，投資有望微復(fù)蘇。盡管融資在下半年收緊，但企業(yè)仍在供給端質(zhì)量不錯(cuò)的情況下適度拿地。不過企業(yè)對于中長期銷售前景并不樂觀，仍盡可能加快前期開發(fā)，促進(jìn)規(guī)劃中面積轉(zhuǎn)在建。以此為基礎(chǔ)，我們認(rèn)為開發(fā)投資將在2020 年維持微復(fù)蘇態(tài)勢。

    　　 竣工拐點(diǎn)如期而至，持續(xù)且確定性高。前10 月，房屋竣工面積5.42 億平米，同比下降5.5%，降幅大幅收窄3.1 個(gè)百分點(diǎn)。單月看，10 月竣工面積同比大幅增長19.2%，增速繼續(xù)提升。當(dāng)前，在建面積龐大，開發(fā)周期拉長的邊際影響即將告一段落，我們預(yù)計(jì)竣工面積將在2020-2022 年較長的時(shí)間內(nèi)持續(xù)上升，推動(dòng)相關(guān)后周期行業(yè)，尤其是物業(yè)管理和消費(fèi)建材行業(yè)（不受空置率上升影響）需求景氣。

    　　 風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力逐漸下降的風(fēng)險(xiǎn)。

    　　 把握高信用主線，推薦竣工端高確定性機(jī)會。政策調(diào)控效果明顯，產(chǎn)業(yè)運(yùn)行去周期化。企業(yè)自身能力對業(yè)績影響分化加劇，而信用能力是企業(yè)關(guān)鍵的非周期能力。

    　　我們建議地產(chǎn)股投資把握高信用主線，推薦保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、萬科A 等。同時(shí)，我們推薦受益于交付規(guī)模提升和存量運(yùn)維成長性需求的物業(yè)管理品質(zhì)龍頭，看好中航善達(dá)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)和中海物業(yè)。