核心觀點(diǎn)：

    2019 年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控周期，各類政策頻出，對(duì)于未來(lái)政策走勢(shì)，我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)政策既沒(méi)有再緊的必要，也沒(méi)有大幅放松的可能，仍將在“房住非炒”的基調(diào)下進(jìn)行結(jié)構(gòu)性相機(jī)調(diào)整。

    1、政策沒(méi)有再度收緊的必要：

    （1）銷售業(yè)績(jī)放緩，房企銷售業(yè)績(jī)“金九銀十”成色不足。

    2019 年1-9 月全國(guó)商品房銷售面積依舊維持負(fù)向增長(zhǎng)，同比增速為-0.1%；而且，2019 年房企銷售業(yè)績(jī)普遍放緩，金九銀十期間，除規(guī)模房企外，其他房企銷售業(yè)績(jī)未如預(yù)期。

    （2）房企資金鏈承壓，投資謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)冷淡。在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，房企在資金端存在一定壓力，在投資上更趨謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，2019 年1-9 月，土地購(gòu)置面積同比減少20.2%，降幅雖有收窄，但是依然處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。于政府而言，土地市場(chǎng)成交冷淡也會(huì)變相增加政府財(cái)政壓力。

    2、短期內(nèi)，政策不存在大幅放松的可能。2019 年1-9 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工等數(shù)據(jù)增速雖有所收窄，但仍維持較高水平，短期內(nèi)，政策不存在放松的可能性。

    房地產(chǎn)調(diào)控的目的在于維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展秩序，2019 年7 月31 日，中央政治局會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)行業(yè)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”已然明確了房地產(chǎn)行業(yè)定位，“房住非炒”的調(diào)控基調(diào)難有根本改變。房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控已取得一定成效，未來(lái)，“因城施策”和“一城一策”的運(yùn)用或?qū)⒕哂懈�大的靈活性，城市間、城市內(nèi)政策將更多進(jìn)行不同程度的相機(jī)調(diào)整。我們意識(shí)到現(xiàn)金回款的重要性，以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率超過(guò)0.25 的企業(yè)為例，當(dāng)回款降低20%時(shí)，在所有類型企業(yè)中面臨的現(xiàn)金流壓力最大，而只有當(dāng)回款維持往年或者增長(zhǎng)20%后，現(xiàn)金流壓力才會(huì)大幅下降，主要原因是這類企業(yè)一方面對(duì)現(xiàn)金回款的依賴性很大，另一方面對(duì)外投資的資金流出也比較多。