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房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào):新房去化周期下降 投資銷售韌性足

類型:行業(yè)研究  機(jī)構(gòu):方正證券股份有限公司   研究員:夏亦豐  日期:2019-11-18
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核心觀點(diǎn):

    周度新房、二手房成交量均有所上升。52 個(gè)城市新房成交5.6萬(wàn)套,環(huán)比增速6.9%;21 大城市新房成交3.6 萬(wàn)套,環(huán)比增速10.7%;一、二線城市新房成交環(huán)比增速分別為22.1%、6.0%。

    18 個(gè)城市二手房成交1.8 萬(wàn)套,環(huán)比增速4.3%;13 個(gè)大中城市二手房成交1.6 萬(wàn)套,環(huán)比增速5.2%;一、二線城市二手房成交環(huán)比增速分別為3.9%、5.1%。

    新房庫(kù)存量有所上升,去化周期有所下降。16 個(gè)城市庫(kù)存89.9萬(wàn)套,環(huán)比上漲0.6 萬(wàn)套,去化周期為9.7 個(gè)月,環(huán)比下滑0.1個(gè)月;9 個(gè)大中城市庫(kù)存48.0 萬(wàn)套,環(huán)比上漲0.2 萬(wàn)套,去化周期為7.6 個(gè)月,環(huán)比下滑0.2 個(gè)月。一線城市庫(kù)存量22.5 萬(wàn)套,環(huán)比上漲0.3 萬(wàn)套,去化周期為8.9 個(gè)月,環(huán)比維持不變。

    二線城市庫(kù)存量15.9 萬(wàn)套,環(huán)比維持不變,去化周期為8.9 個(gè)月,環(huán)比下滑0.1 個(gè)月。

    整體土地市場(chǎng)較上周相比量跌價(jià)漲,土地溢價(jià)率上升。上周百城成交全類型土地?cái)?shù)量為84 宗,環(huán)比下降73.2%;成交土地規(guī)劃建筑面積為673 萬(wàn)平方米,環(huán)比下降73.9%;成交土地總價(jià)為343 億元,環(huán)比下降47.6%;成交土地樓面均價(jià)為5094 元/平方米,環(huán)比上升101%。百城成交土地溢價(jià)率為5.5%,較上周上升1.62 個(gè)百分點(diǎn)。

    板塊收益有所上漲,板塊估值仍處于歷史相對(duì)低位。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-3.6%,較上周下跌2.8 個(gè)百分點(diǎn);相對(duì)滬深300收益為-1.2%,較上周上漲0.1 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE 為8.79X,較上周下降0.33,仍然處在歷史相對(duì)低位。

    投資建議:

    房地產(chǎn)投資銷售韌性較強(qiáng),近期新房去化率略超預(yù)期,開發(fā)商拿地意愿會(huì)增加,從而導(dǎo)致中短期的投資可能仍將維持較高水平。整體板塊的估值較低、持倉(cāng)低、股息率較高。部分房企的業(yè)績(jī)確定性也比較高。頭部房企的整體韌性比市場(chǎng)預(yù)期的更好,建議關(guān)注地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)。我們推薦三條主線:1)有融資優(yōu)勢(shì)、內(nèi)生性現(xiàn)金流覆蓋力強(qiáng),受行業(yè)融資政策影響較少的房企:金地集團(tuán)、保利地產(chǎn),建議關(guān)注中國(guó)金茂。2)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期較高的公司:融創(chuàng)中國(guó),建議關(guān)注中南建設(shè)、金科股份。3)現(xiàn)金流穩(wěn)定,房地產(chǎn)后周期的物業(yè)管理公司:建議關(guān)注永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示:

    房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí);銷售超預(yù)期下行;融資持續(xù)收緊;人民幣貶值;利率上行。

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