事項(xiàng)：

    2019 年11 月21 日，公司發(fā)布《關(guān)于發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)之標(biāo)的資產(chǎn)過戶完成的公告》，公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易之標(biāo)的資產(chǎn)招商局物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)的過戶手續(xù)已辦理完成，招商物業(yè)成為公司的全資子公司。

    國信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）公司收購招商物業(yè)，實(shí)現(xiàn)了中航與招商物業(yè)兩大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的珠聯(lián)璧合，這是積極響應(yīng)“國家關(guān)于加大推進(jìn)央企戰(zhàn)略性重組改革”的重大舉措，從而實(shí)現(xiàn)資源稟賦的進(jìn)一步優(yōu)化；2）交易完成后，公司備考物管營收規(guī)模位居已上市物業(yè)管理企業(yè)第一位，在管合約面積規(guī)模進(jìn)入物管板塊第一梯隊(duì)之列；3）財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化；4）投資建議：

    資產(chǎn)過戶完成，標(biāo)志著公司資產(chǎn)整合再向前邁出了實(shí)質(zhì)性的一大步，后續(xù)還需要完成——向交易對(duì)方發(fā)行股份并辦理新增股份上市、辦理本次交易涉及的注冊(cè)資本變更、對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)過渡期間損益進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)等事項(xiàng)，假設(shè)最終于2020 年完成，按擴(kuò)股后的總股本10.6 億股攤薄，預(yù)計(jì)2020/21/22 年EPS 分別為0.73/0.85/0.97 元，對(duì)應(yīng)PE 為31/26/23X。

    其中物管業(yè)務(wù)2020/21/22 年的EPS 分別為0.51/0.67/0.86，物管業(yè)務(wù)歸母凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)33%。公司是A 股唯一的物管龍頭及唯一的機(jī)構(gòu)物管企業(yè)，具備雙重稀缺性，維持“增持”評(píng)級(jí)。5）風(fēng)險(xiǎn)：股價(jià)短線獲利回吐的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)整合及團(tuán)隊(duì)磨合不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

    評(píng)論：

    積極響應(yīng)國家戰(zhàn)略，資源稟賦再優(yōu)化

    交易完成后招商蛇口將直接加間接持股達(dá)到51.16%，成為上市公司的控股股東，實(shí)際控制人變更為招商局集團(tuán)，最終控制人為國務(wù)院國資委；中航國際仍為第二大股東，持股比例為12.97%。

    公司收購招商物業(yè)100%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了中航與招商物業(yè)兩大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的珠聯(lián)璧合，這是國務(wù)院國資委積極響應(yīng)“國家關(guān)于加大推進(jìn)央企戰(zhàn)略性重組改革”的重大舉措，未來有望提質(zhì)增效，提高主業(yè)核心競(jìng)爭力，集中優(yōu)勢(shì)做強(qiáng)做優(yōu)，有利于更好發(fā)揮招商局和中航工業(yè)各自在商辦、中高端住宅管理及機(jī)構(gòu)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

    根據(jù)公司2019 年11 月08 日公告，下一步擬更名為“招商積余”，代碼將變更為“001914”。中國有句古語“積善之家必有余慶”，“積余”在《辭典》里的釋義為積攢起來的剩余財(cái)物和資產(chǎn)，“積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)”意為對(duì)存量資產(chǎn)的管理、運(yùn)營及服務(wù)等，契合中航善達(dá)的戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展定位�！�1914”代表著招商局于1914 年2 月實(shí)行航、產(chǎn)分業(yè)管理，成立“積余產(chǎn)業(yè)公司”，這是招商局集團(tuán)最早的直屬房地產(chǎn)企業(yè)，也是20 世紀(jì)中國最早出現(xiàn)的有案可查的房地產(chǎn)運(yùn)營公司之一�！�1914”對(duì)招商局及中國房地產(chǎn)均有著特殊意義，公司下一步的更名極大地彰顯了國家賦予公司的“央企物管旗艦”的戰(zhàn)略定位。

    珠聯(lián)璧合，領(lǐng)跑未來

    截至2018 年末，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入37.2 億元，同比增長29.7%；招商物業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理營業(yè)收入28.2億元，同比增長22.8%。截至2019 年6 月，中航物業(yè)全國物業(yè)管理項(xiàng)目613 個(gè)，管理面積7634 萬平方米，同比增長37%；招商物業(yè)在管合約面積達(dá)7292 萬平方米。公司成功收購招商物業(yè)后，公司2018 年的備考合并物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)營業(yè)收入約65 億元，位居已上市物業(yè)管理企業(yè)第一位；截至2019 年6 月的在管合約面積將超過1.4 億平方米，進(jìn)入物管板塊第一梯隊(duì)之列。

    財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化

    截至2019 年6 月30 日，招商物業(yè)賬面貨幣資金余額0.95 億元，其他應(yīng)收款中歸集至招商蛇口的資金余額為1.01億元，無銀行借款等有息負(fù)債。收購?fù)瓿珊�，該等資金并入公司，將進(jìn)一步增強(qiáng)公司資金實(shí)力。近幾年，公司持續(xù)促進(jìn)戰(zhàn)略及經(jīng)營的轉(zhuǎn)型，聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，融資需求下降，逐步償還銀行借款，資產(chǎn)負(fù)債率較低且呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 收購?fù)瓿珊螅�截�?018 年末，公司備考資產(chǎn)負(fù)債率由63.1%降低至55.3%；截至2019 年6 月30 日，公司備考資產(chǎn)負(fù)債率由61.3%降低至53.3%，公司償債能力得到增強(qiáng)。

    投資建議：A 股稀缺物管標(biāo)的，維持“增持”評(píng)級(jí)資產(chǎn)過戶完成，標(biāo)志著公司資產(chǎn)整合再向前邁出了實(shí)質(zhì)性的一大步，后續(xù)還需要完成——向交易對(duì)方發(fā)行股份并辦理新增股份上市、辦理本次交易涉及的注冊(cè)資本變更、對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)過渡期間損益進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)等事項(xiàng)，假設(shè)最終于2020 年完成，按擴(kuò)股后的總股本10.6 億股攤薄，預(yù)計(jì)2020/21/22 年EPS 分別為0.73/0.85/0.97 元，對(duì)應(yīng)PE 為31/26/23X。

    其中物管業(yè)務(wù)2020/21/22 年的EPS 分別為0.51/0.67/0.86，物管業(yè)務(wù)歸母凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)33%。公司是A 股唯一的物管龍頭及唯一的機(jī)構(gòu)物管企業(yè)，具備雙重稀缺性，維持“增持”評(píng)級(jí)。

    風(fēng)險(xiǎn)

    股價(jià)短線獲利回吐的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)整合及團(tuán)隊(duì)磨合不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。