地產(chǎn)是和我們每個人都息息相關(guān)的行業(yè)，地產(chǎn)投資中國整個地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變化每個人都有自己的切身體會和感受。地產(chǎn)投資大多數(shù)人的感受是機會一次一次地在身邊溜走，熱點城市房價高，買不起，然后在下一次熱潮中又后悔為啥當(dāng)初不買，如此往復(fù)。

談地產(chǎn)，我先談一下對目前整個地產(chǎn)行業(yè)的看法。上一次地產(chǎn)高峰是在2012年和2013年，然后國家各種打壓，行政手段和金融手段并用，地產(chǎn)投資市場快速降溫，市場一片蕭條，崩盤論充斥整個中國，核心城市房價跌幅在20%左右，地產(chǎn)公司股價腰斬再腰斬。大約在2015年，政策快速轉(zhuǎn)向，國家提出地產(chǎn)要去庫存，各種鼓勵政策先后出臺，買房光榮，為國買房的使命感、自豪感由此產(chǎn)生，席卷中國的漲價去庫存熱潮成功地開始從一二三四五線城市梯級傳導(dǎo)，搶房潮逐漸蔓延。不同于以往的是，這次時間跨度很長，而且層次分明。你如果是炒房族的話，完全有時間做完一線做二線，做完二線做三線。這是和以前非常大的不同。大約在2016年10月份，一線和核心二線政策開始收緊，限購開始成為標配，資金殺向三四線，三四線去年基本也翻番，于是三四線各種限制政策也快速出臺。但這次地產(chǎn)大火國家點燃后發(fā)現(xiàn)了一個問題，那就是很難撲滅，人們持久而堅定地到處搶房。國家無奈，動用了金融手段。和以往全面加息不同，這次就是針對地產(chǎn)，一是收緊地產(chǎn)企業(yè)融資，實際融資成本不斷走高，壓迫它沒錢再去拼命拿地推高地價。二是提高一二套房的首付比例和利率。以一套房為例，從基準利率八五折，現(xiàn)在到了上浮10%甚至25%，這相當(dāng)于調(diào)了多少次息呀？就是告訴你國家不希望你買房了。目前我自己考慮，整個內(nèi)房或者說地產(chǎn)企業(yè)和整個行業(yè)面臨幾個局，下一步怎么破，我自己也沒有確定性答案，我只是說出來大家自己思考一下。一是地產(chǎn)企業(yè)2016年下半年搶的那批高價地怎么處理？熱點的一二線城市由于調(diào)控原因，房價被鎖定在了2016年10月份，三四線被鎖定在2017年10月份，在要房價還是要烏紗帽之間，地方肯定是要保烏紗帽，所以兩條房價紅線是不可逾越的。目前一線上海，放行了一批核心區(qū)域的地產(chǎn)預(yù)售證，地產(chǎn)企業(yè)從原來的爭取價格變成了只要讓賣就行，價格已經(jīng)不重要。這憋了一年多了，去年基本是一家也不放，價格無一例外，都是卡2016年10月。假如你是2016年以前的存量土地，也就是少賺些利潤，問題是2016年下半年的高價地怎么辦，目前沒有答案。二是一線城市未來到底還有沒有真正意義的房地產(chǎn)市場。北京上海已經(jīng)一年多沒有真正意義的商品房土地供應(yīng)，地產(chǎn)投資除了限房價的地就是公租房用地，這個市場如果這么玩下去，未來商品房消失是遲早的事。我有個擔(dān)心，未來一線會推廣雄安模式，就是不準搞商品房了，全部是出租用房。三是各種高壓政策何時消退。這是每個關(guān)心地產(chǎn)的人都在思考的問題，也是最不好回答的問題。我個人預(yù)測時間點不好說，但真正放緩調(diào)控，一定是大部分人都不想再買房的時候，也就是重新回歸冷靜的時候，甚至是崩潰論又重新蔓延的時候。四是房價未來怎么走。剛才說了，全國一手房價基本被摁死了，熱點城市買一手房搞的像打新股了，北京及周邊去年二手房價已經(jīng)疲軟下跌，當(dāng)市區(qū)跌幅15%時，近期一二手房成交開始重新回暖。地產(chǎn)投資上海二手房價今年也疲軟，4月開始加速下跌，都去打新房去了。深圳也差不多情況，未來二三四線會否復(fù)制一線目前的局面，這是需要觀察的。我個人覺得像上漲時一樣，也會逐步梯級傳導(dǎo)。沒有永遠的熱情，高溫不會一直持續(xù)，消退只是時間問題，這是常識。