2018年3月29日訊，新城控股(31.230, -1.87, -5.65%)早盤小幅高開后持續(xù)跳水，一度跌超6%，截止發(fā)稿，新城控股跌5.44%。

 

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)2015年迎來了一輪從一二線城市蔓延至三四線城市的瘋狂漲價潮，“量價齊升”使得此前瘋狂加杠桿做多的房企迎來了爆發(fā)式增長。

 

　　從新城控股上述時期的融資情況也能夠看出當時加杠桿的力度——2013年-2014年，公司的期末融資總額分別為60億元、59億元；而2015年-2017年則攀升至156億元、246億元和395億元。

 

　　雖然因為追求規(guī)�？焖僭鲩L而導致融資總額快速增長，但是新城控股通過合理安排融資方式，較好控制了融資成本，并且呈現(xiàn)出逐年下降趨勢。

 

　　2014年，新城控股首次通過資本市場實現(xiàn)融資，發(fā)行20億元公司債，同時還有銀行貸款金額39億元，當年融資加權平均成本為7.71%；2015年公司成功發(fā)行50億私募公司債，整體融資平均成本降至7.26%；2016年，公司成功發(fā)行80億私募公司債，加權平均成本僅為4.74%，整體加權平均成本為5.49%。

 

　　進入2017年，新城控股也通過融資工具，在市場整體利率上行的大背景下，實現(xiàn)了整體加權平均成本的進一步下行。公司完成三期中期票據(jù)發(fā)行，合計募集資金45億元，綜合票面利率5.55%；完成一期PPN發(fā)行，募集資金20億元，票面利率6.3%；完成一期5年期高級美元債券發(fā)行，募集資金2億美元，票面利率5%；完成一期ABN發(fā)行，發(fā)行金額21億元，優(yōu)先A票面利率5.38%，優(yōu)先B票面利率6.2%。報告期末，公司整體平均融資成本為5.32%。

 

新城控股近幾年融資情況新城控股近幾年融資情況

　　融資為新城控股在過去幾年房地產(chǎn)高景氣時期規(guī)�？焖僭鲩L以及利潤能力的提高奠定了基礎。自2013年之后，這家房企毛利率一路上行，從2013年的22.50%提升至2017年的34.85%。

 

新城控股近5年毛利率情況新城控股近5年毛利率情況

　　除此之外，新城控股的企業(yè)運營建設能力也成為公司快速發(fā)展的助推器。

 

　　公司實際控制人王振華常常把新城控股比作一只駱駝，他認為駱駝文化有持久的耐心和踏實的勤奮，并要求公司以駱駝的姿態(tài)穩(wěn)步快速擴張。為了擴張，新城控股還力邀陳德力、章晟曼以及袁伯銀等一批業(yè)內(nèi)有影響力的職業(yè)經(jīng)理人加盟。

 

　　2016年下半年，新城控股不惜重金從萬達挖來其負責運營商業(yè)地產(chǎn)的副總裁陳德力，其在萬達任職的6年，是萬達商業(yè)地產(chǎn)真正開啟加速的6年。2016年下半年陳德力加盟新城之后，吾悅廣場發(fā)展進入加速期，2017新開業(yè)12座，超過之前4年的總和，同時2020年的開業(yè)目標也上調(diào)至100座，截至2018年3月24日，包括開業(yè)、在建以及拿地的吾悅廣場總數(shù)量已經(jīng)達到67座。

 

　　而曾在財政部、世界銀行、花旗集團和香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會等多個機構任要職的章晟曼，依托于自身強大的證券及銀行背景助力新城控股持續(xù)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化運營，2017年公司發(fā)行的PPN以及ABN只是剛剛開始。

 

　　此外，從萬科挖來專管人力資源事務的副總袁伯銀，在新城控股扮演著“大內(nèi)總管”角色。他們與分管住宅事業(yè)部的聯(lián)席總裁梁志誠以及副總裁歐陽捷一起組成了目前新城控股的管理層團隊。

 

　　通過觀察這家公司的存貨周轉，可以看出其運營能力。

 

　　一般對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從拿地、建設開發(fā)、銷售到回款整個周期如果越快，那么企業(yè)銷售規(guī)模就會越快增長，同時利潤也會越多，相應的企業(yè)現(xiàn)金流就越不容易出現(xiàn)問題，還可以通過回款繼續(xù)投入到新項目中去。

 

　　從近幾年新城控股存貨周轉率來看，在2017年銷售前20名的房企中位居前列，基本均處于0.5以上，僅有2017年略有下滑至0.45。

 

質(zhì)疑與未來隱憂質(zhì)疑與未來隱憂

　　盡管業(yè)績方面有著亮眼表現(xiàn)，但市場上仍不乏對于新城控股質(zhì)疑的聲音，包括經(jīng)營模式的可持續(xù)性、負債高企以及現(xiàn)金流等問題。

 

　　新城控股目前依托于綜合體模式發(fā)展勢頭良好，不過一位從業(yè)近20年、歷任多家龍頭房企的運營總監(jiān)向界面新聞直言，未來新城控股仍然存在一定隱患。

 

　　在這位運營總監(jiān)看來，當前環(huán)境下房地產(chǎn)的核心成功因素是現(xiàn)金流要好，現(xiàn)金流包括融資性現(xiàn)金流和經(jīng)營性現(xiàn)金流。以前住宅開發(fā)利潤高的時候，如果住宅利潤可以把自持物業(yè)的土地成本和建設成本完全覆蓋，經(jīng)營性現(xiàn)金流也可以很快回正，那這樣的商業(yè)綜合體就是好項目，這也是萬達廣場模式的核心。