事件：

 

    5 月31 日，克而瑞發(fā)布2022 年5 月房地產公司銷售排行，保利龍頭股單月銷售排名第一，實現銷售金額380 億元，碧桂園、萬科單月銷售額分別為378、300 億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期594億元降至300 億元。5月單月銷售過百億房企為14家，較去年同期減少25 家，對比2020 年同期減少18 家。

 

    點評：

 

    5 月房企銷售額同比-57%、較前值+1pct，處歷史絕對低位、但或將逐步改善。2022 年5 月，50家房企單月銷售金額4,074 億元，環(huán)比+10.3%，較21 年同比-57%、較前值+0.7pct；銷售面積為2,626 萬方，環(huán)比+7%，較21 年同比-58%、較前值-2pct。值得注意的是，在我們跟蹤的50 強房企名單中，恒大、佳兆業(yè)、新力、藍光已無數據更新，考慮出險房企的銷售數據后，5 月實際的房企銷售同比降幅更大。22年5 月房企銷售表現繼續(xù)惡化、并連續(xù)10 個月大幅下降，歷史上較為罕見，主要源于：1）經濟概念股走弱背景下收入預期下降導致購買力下降；2）資金緊張導致房企降價以及市場預期悲觀；3）近期新冠疫情反復也限制了銷售的恢復；4）22 年上半年銷售依然處于高基數階段。近期，地方政府在需求端支持方面的因城施策密集加速加碼、并且房貸利率也連續(xù)下降，我們預計后續(xù)房企銷售降幅將逐步有所縮窄，但低庫存下房企間供給的差異也將導致分化進一步加劇。

 

    5 月單月銷售：保利、碧桂園、萬科排名前三，單月銷售普降中房企分化加大。從單月銷售來看，保利銷售排名第一，碧桂園、萬科分別位列二三。其中，碧桂園378 億（YOY-53%）、萬科300 億（YOY-48%）、保利380 億（YOY-36%）、融創(chuàng)127 億（YOY-82%）、華潤203 億（YOY-19%）、中海279 億（YOY-19%）、招蛇162 億（YOY-48%）、世茂集團61 億（YOY-79%）、綠城151 億（YOY-52%）、金地142 億（YOY-50%）、旭輝108 億（YOY-60%）、中南46 億（YOY-77%）、龍湖135 億（YOY-54%）、陽光城25 億（YOY-85%）、金科79億（YOY-60%）、新城114 億（YOY-53%）、建發(fā)+聯發(fā)合計151 億（-31%）、濱江93 億（YOY-18%）、華發(fā)70 億（YOY-51%）等。5 月房企銷售繼續(xù)低迷、連續(xù)10 個月普降，但分化也在進一步加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：

 

    越秀+2%、濱江-18%、中海-19%、華潤-19%、保利-36%、建發(fā)-39%等，顯著好于行業(yè)；預計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質房企的銷售集中度將進一步提升。

 

    前5 月累計銷售：碧桂園概念股、萬科、保利排名前三，累計銷售普降中房企分化加大。從累計銷售來看，碧桂園位列第一，萬科、保利位列二、三。其中，碧桂園2,012 億（YOY-43%）、萬科1,673 億（YOY-42%）、融創(chuàng)986 億（YOY-59%）、保利1,592 億（YOY-32%）、中海965 億（YOY-38%）、招蛇777 億（YOY-41%）、金地722 億（YOY-44%）、華潤813 億（YOY-36%）、世茂343 億（YOY-72%）、綠城788 億（YOY-39%）、金茂509 億（YOY-54%）、龍湖621 億（YOY-44%）、旭輝496 億（YOY-55%）、陽光城200 億（YOY-75%）、中南258 億（YOY-71%）、新城515 億（YOY-46%）、金科360 億（YOY-58%）、建發(fā)+聯發(fā)合計639 億（-32%）、濱江450 億（YOY-36%）、華發(fā)350 億（YOY-35%）等。前5 月盡管大多數房企銷售均呈現下滑態(tài)勢，但分化趨勢也更為顯著，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀-15%、保利-32%、華發(fā)-35%、華潤-36%、濱江-36%、建發(fā)-37%、中海-38%、綠城-39%等，顯著好于行業(yè)；預計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質房企的銷售集中度將進一步提升。

 

    投資分析意見：銷售持續(xù)斷崖下跌，但普降中出現分化，維持“看好”評級。近期，房貸連續(xù)降息，高能級城市限購逐步放開，并疊加政府推信用保護工具支持民企發(fā)債，顯示目前政策基調正由托而不舉向積極支持轉變，預計供需兩端政策都有更大放松空間，并預計行業(yè)基本面也將逐步恢復。此外，從中長期來看，我們認為我國房地產行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或將類似于美國房地產行業(yè)和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預計格局優(yōu)化后優(yōu)質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、中國建筑、金地集團、華發(fā)股份、招商蛇口、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發(fā)展、龍湖集團、旭輝控股、建發(fā)國際、碧桂園；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務、寶龍商業(yè)、新城悅服務。

 

    風險提示：房地產調控概念股政策進一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。

 

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