統(tǒng)計局公布2022 年5 月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。房地產(chǎn)銷售概念股面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為10970 萬平米/10548 億元/12980 億元/11889 萬平米，同比增速分別為-31.8%/-37.7%/-7.8%/-33.4%，前值-39.0%/-46.6%/-10.1%/-44.2%。

 

    　　銷售量價邊際小幅回暖，基本面仍在筑底。5 月銷售均價為9615 元/平方米，同比下滑8.7%，環(huán)比回升3.1%。銷售邊際小幅回暖，主要原因系疫情有所緩和，及此前密集出臺的寬松政策有一定見效，但基本面修復(fù)效果并不明顯，證明當(dāng)前需求側(cè)依然疲軟，購房者觀望情緒仍在。近期政策有所觀望，若基本面概念股持續(xù)下行，后續(xù)放松力度有望加大。我們認(rèn)為隨著重點(diǎn)城市疫情逐漸消退，房地產(chǎn)基本面有望在二季度末初步筑底，并隨著下半年政策寬松力度加大及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而逐漸進(jìn)入上行通道。

 

    　　新開工下滑幅度略有收窄，投資延續(xù)負(fù)增長。5 月新開工面積/銷售面積的比值為1.08，前值為1.14，新開工動力仍不足。我們認(rèn)為主要原因如下：核心是銷售疲弱，企業(yè)補(bǔ)庫存動力不足；其次2020-2021 年土地出讓面積下滑，及2022 年 1-5 月累計土地出讓面積下降 45.7%，企業(yè)土儲不足對后續(xù)新開工產(chǎn)生負(fù)面影響；在保交付的壓力下，竣工對新開工存在一定擠出效應(yīng)。5 月地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑7.8%，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資的支撐力度仍偏弱，投資持續(xù)下滑對政策寬松亦有催化作用。

 

    　　房企資金面改善有限，銷售回款仍是主要拖累。從資金面來看5 月份房地產(chǎn)企業(yè)到位資金11882 億，同比增速-33.4%，前值為-35.5%，整體資金面改善不明顯。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款融資1208 億，同比增速-34.0%，前值-28.0%，下滑幅度擴(kuò)大，寬信用效果仍有限。需求側(cè)來看，定金及預(yù)收款3784 億元，同比增速-48.7%，前值-40.8%，個人按揭貸款1748 億，同比增速-40.8%，前值-37.3%。寬信用導(dǎo)向下，金融機(jī)構(gòu)對民營房企的融資支持實(shí)質(zhì)性落地仍需時間，當(dāng)前房企資金面的拖累項(xiàng)主要系銷售回款，需求不足成為影響企業(yè)資金面的核心要素。

 

    　　行業(yè)集中度仍在下降，百強(qiáng)房企銷售弱于行業(yè)平均。2022 年1-5 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企銷售概念股金額的同比增速分別為-48.0%、-55.6%、-57.0%和-52.6%。1-5 月TOP10 銷售集中度下降至22.2%。

 

    　　我們維持中期策略報告中對行業(yè)指標(biāo)的預(yù)測。料銷售面積全年同比下滑 19.3%，銷售金額下滑27.2%，新開工面積全年同比下滑 29.4%，投資完成額下滑10.1%。

 

    　　本月房地產(chǎn)行業(yè)主要統(tǒng)計指標(biāo)降幅略收窄，但改善程度有限，行業(yè)概念股基本面仍處在筑底過程中。從資金面來看，企業(yè)的融資環(huán)境依然緊張，更重要的是預(yù)付款和按揭仍在繼續(xù)下滑，這說明當(dāng)前行業(yè)復(fù)蘇的核心癥結(jié)是需求側(cè)的疲軟。此前政策呈現(xiàn)出在供需兩端均衡發(fā)力，但從結(jié)果來看并不足以扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者的信心，亦不足以恢復(fù)民營房企的信用水平，因此供需兩側(cè)走弱的壓力仍然存在。近期政策發(fā)力稍有放緩，或進(jìn)入觀望期，此狀態(tài)下我們認(rèn)為銷售下行仍將持續(xù)并有望在年中初步筑底，隨之更大力度寬松政策有望在下半年釋放。市場的復(fù)蘇不會一蹴而就，低評級房企仍處在持續(xù)失血的狀態(tài)，現(xiàn)階段尋找邊緣房企依然不是很好的策略，繼續(xù)推薦國企和高信用民企為主的組合，并建議隨著市場復(fù)蘇逐漸布局彈性標(biāo)的。我們看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利地產(chǎn)(600048，買入)、萬科A(000002，買入) ；與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(tuán)(600383，買入)、龍湖集團(tuán)(00960，買入)、 旭輝控股集團(tuán)(00884，買入)。同時我們看好迅速成長且受益于地產(chǎn)復(fù)蘇的物管和商管行業(yè)，推薦碧桂園服務(wù)(06098，買入)、保利物業(yè)龍頭股(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創(chuàng)服務(wù)(01516，買入)、星盛商業(yè)(06668，買入)。

 

    　　風(fēng)險提示

 

    　　銷售大幅低于預(yù)期。政策調(diào)控力度超過預(yù)期。融資環(huán)境存在不確定性。

 

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