投資要點(diǎn)

 

    5月社融規(guī)模概念股超預(yù)期 ，居民中長期貸款有所改善。截至5月末，社會(huì)融資規(guī)模存量為329 萬億元，同比增長10.5%，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額為202.03 萬億元，同比增長10.9%。從增量來看，5 月社會(huì)融資規(guī)模增量2.79萬億元 （預(yù)期2.03 萬億元，前值9102 億元），同比多增8399 億元，其中對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款增加1.82 萬億元，同比多增3936 億元，但仍存在結(jié)構(gòu)性問題。5月人民幣貸款增加1.90 萬億元，同比多增3920 億元。分部門看，5月份住戶貸款龍頭股增加2888 億元，同比少增3344 億元，其中中長期貸款增加1047 億元，相較4 月由負(fù)轉(zhuǎn)正。

 

    上海首輪集中供地表現(xiàn)良好，超三成觸頂成交。上海首輪土地集中出讓門檻大幅放松，全部采用掛牌方式出讓，并通過降低封凍資金比例來緩解房企參拍資金壓力。本輪土拍36 宗涉宅地全部成功出讓，其中19 宗底價(jià)成交，13 宗觸及中止價(jià)成交，整體溢價(jià)率為3.3%，維持在較低水平。參與競(jìng)拍主體多樣，包括國企、央企，外企，其中八成地塊由央國企競(jìng)得，招商蛇口拿地金額居首，共花費(fèi)117.7 億元獨(dú)自或聯(lián)合斬獲了4幅地塊；上海本土民企表現(xiàn)較為積極，大華、大名城、同潤、佳運(yùn)置業(yè)等均有斬獲。

 

    5 月重點(diǎn)50 城平均去化率32%，環(huán)比有所改善。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)50城開盤平均去化率由上月的29%微增至32%，環(huán)比上漲3pp，去化率超50%的城市個(gè)數(shù)由4 個(gè)增長至6 個(gè)，去化率環(huán)比增長的城市11 個(gè)，持續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長的城市8 個(gè)。1）福州、鄭州、深圳、長沙等5 月環(huán)比漲幅顯著，主要是熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤集中入市從而拉動(dòng)了全市平均去化率；2）無錫、佛山、重慶等因上月基數(shù)較低，出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇跡象；3）南京、蘇州、東莞等城市熱度穩(wěn)步回落，5 月去化率跌幅均超10pp。

 

    房企融資規(guī)模連續(xù)3個(gè)月下降，資金龍頭股壓力依然存在。5月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為612 億元，同比下降34.3%，環(huán)比下降21.2%，發(fā)行平均利率為3.25%，同比下降1.44pp，環(huán)比下降0.33pp。其中發(fā)行信用債446 億元，同比增加20.9%，ABS 166 億元，同比降低47.5%，海外債暫無新發(fā)是發(fā)行額縮減的主要原因。截至2022 年5 月末，跟蹤的170 余家房企海外債及信用債共2.54萬億，海外債占比51.2%；5月份已到期信用債495 億元，新發(fā)行信用債僅覆蓋90%的到期債券，房企資金壓力加劇。2022 年6-12 月到期債務(wù)5688 億元，6-8 月份到期量合計(jì)超3099 億元占比過半，且6 月境外債到期占總債券到期量近60%。

 

    投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)當(dāng)關(guān)注4 條投資龍頭股主線：1）開發(fā)企業(yè)：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、天健集團(tuán)、南山控股、新城控股、華僑城A、華潤置地、龍湖集團(tuán)、萬科A、旭輝控股、建發(fā)國際控股等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活龍頭股、旭輝永升服務(wù)等；3）賽道轉(zhuǎn)型企業(yè)：廣宇發(fā)展、魯商發(fā)展等；4）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)：貝殼等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售回款風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)龍頭股政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

 

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