報告摘要：

 

    　　板塊有所回暖：上 周東北地產(chǎn)H股物業(yè)指數(shù)概念股收于5517.12點(diǎn)，累計上漲9.89%；同期恒生指數(shù)累計上漲3.06%，恒生綜指累計上漲3.33%；上周東北地產(chǎn)物業(yè)A 股指數(shù)收于1381.54 點(diǎn)，累計上漲3.80%，同期滬深300上漲1.99%，上證綜指累計上漲0.99%。本周板塊內(nèi)漲幅第一為領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)（2165.HK），本周累計漲幅達(dá)29.51%，其次為碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、建業(yè)新生活、綠城服務(wù)；跌幅前五則分別為時時服務(wù)、浦江中國、世茂服務(wù)、宋都服務(wù)、融信服務(wù)。

 

    　　上周，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活、雅生活服務(wù)、恒大物業(yè)龍頭股獲港股通增持，融創(chuàng)服務(wù)增持最多。截至上周，保利物業(yè)/中海物業(yè)/綠城服務(wù)/碧桂園服務(wù)/旭輝永升服務(wù)/寶龍商業(yè)/金科服務(wù)/華潤萬象生活/世茂服務(wù)/融創(chuàng)服務(wù)/新城悅服務(wù)/合景悠活港股通持股比例分別為64.23%/15.07%/8.37%/8.62%/11.89%/8.67%/13.63%/1.78%/10.25%/13.05%/7.81%/1.28%。其中，融創(chuàng)服務(wù)周內(nèi)獲最多增持（+0.39%）。

 

    　　公司動態(tài)：世茂服務(wù)、時時服務(wù)、佳兆業(yè)美好發(fā)布2021 年年報。

 

    　　行業(yè)新聞：國家發(fā)改委發(fā)布全國物業(yè)管理行業(yè)勞動力市場價格監(jiān)測報告；北京構(gòu)建“一刻鐘政務(wù)圈”提供一窗式服務(wù)。

 

    　　投資建議：近期，金茂服務(wù)公告收購首創(chuàng)置業(yè)旗下首置服務(wù)100%股權(quán)，對價4.5 億元（其中3.15 億元為全球發(fā)售所得款，1.35 億元為自有資金），對應(yīng)2021 年靜態(tài)PE 約13.7 倍，對價較低；截至2021 年末，首置服務(wù)在管面積280 萬方，合約面積711 萬方，規(guī)模可視為中小物企，合管比約2.54，項(xiàng)目儲備充裕，未來規(guī)模擴(kuò)張存在較為有效的支撐；首置服務(wù)經(jīng)營主要方向?yàn)楦叨俗≌�和高端商辦的物業(yè)管理服務(wù)，項(xiàng)目主要位于北京、上海、西安、成都等城市，項(xiàng)目定位、區(qū)域分布均與金茂服務(wù)有較高的契合度，預(yù)計此次交易在擴(kuò)大金茂服務(wù)規(guī)模的同時，也將提升其項(xiàng)目密度，加強(qiáng)集約化降本增效。此次交易為央企背景的金茂服務(wù)首單并購，21 年底至今，華潤萬象生活龍頭股、招商積余等央企物企開始入局收并購市場，在并購市場熱度較低的階段逆勢擴(kuò)張，在房地產(chǎn)調(diào)控階段，其財務(wù)穩(wěn)健優(yōu)勢得到凸顯。我們建議，中長期關(guān)注市場化外拓能力與單盤優(yōu)化潛力，看好華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)；短期需評估關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險影響，輔以估值性價比的考量，看好保利物業(yè)、金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、招商積余。

 

    　　風(fēng)險提示：物管費(fèi)提價受阻；外拓不及預(yù)期；增值服務(wù)龍頭股拓展不及預(yù)期

 

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