觀點(diǎn)聚焦

 

    　　投資建議

 

    　　我們對2014 年至今物管概念股板塊的基本面演繹、資本市場認(rèn)知變遷、估值定價(jià)與選股審美變化進(jìn)行復(fù)盤，認(rèn)為在內(nèi)部物企成長速度均值回歸與外部地產(chǎn)端基本面發(fā)展變化的共同作用下，板塊已到達(dá)新的基本面與認(rèn)知反饋拐點(diǎn)，有必要對板塊價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新審視。

 

    　　理由

 

    　　發(fā)展歷程：資本市場認(rèn)知?dú)v經(jīng)“認(rèn)知初建-投資熱潮-理性回歸”三階段。

 

    　　2014 至2018 年中旬，通過對比有限上市標(biāo)的，市場龍頭股對具備高質(zhì)量內(nèi)生增長能力的頭部企業(yè)給予認(rèn)可、并逐步開啟價(jià)值發(fā)現(xiàn)；2018 至2021 年中旬，板塊上市標(biāo)的迅速增至50 余家，在地產(chǎn)周期上行、物企“產(chǎn)業(yè)化”進(jìn)程開啟、資本市場熱潮等多重周期作用下，投資人對物企成長性與確定性高度樂觀，板塊估值超前納入成長預(yù)期，市盈率中樞一度由第一階段的20-25 倍抬升至40-45 倍；2021 年中旬至今，多重周期逐步退潮，市場對物企成長性預(yù)期回歸理性、對行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)和矛盾重新審視，板塊估值在內(nèi)外部因素共同作用下持續(xù)下行。

 

    　　認(rèn)知主線：內(nèi)部圍繞物企“成長性、確定性”，外部圍繞與地產(chǎn)的關(guān)系。我們認(rèn)為資本市場龍頭股對板塊的認(rèn)知演變圍繞內(nèi)外兩條主線：內(nèi)部為物企自身的成長性與確定性，資本市場對內(nèi)生與外延增長方式、規(guī)模成長空間與成長速度、多元衍生服務(wù)發(fā)展可行性等的認(rèn)知隨物企基本面的演繹而持續(xù)發(fā)展變化，反映到估值上則體現(xiàn)為“頭部企業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)、估值抬升 – 超前納入樂觀成長預(yù)期、板塊估值持續(xù)上行 – 預(yù)期理性回歸、估值整體下行”；外部則為對物管與地產(chǎn)關(guān)系認(rèn)知的發(fā)展變化，地產(chǎn)周期上行時(shí)期市場傾向于對來自關(guān)聯(lián)開發(fā)商的業(yè)務(wù)與資源支持采取正面態(tài)度，而2021 下半年以來的地產(chǎn)基本面超速下行、部分房企信用事件發(fā)酵則激發(fā)了市場龍頭股對于物企發(fā)展獨(dú)立性、經(jīng)營穩(wěn)定性的擔(dān)憂。

 

    　　基本面與認(rèn)知拐點(diǎn)下，反思行業(yè)中的“變”與“不變”。當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，我們認(rèn)為物企成長速度收斂回歸、地產(chǎn)龍頭股基本面與房企信用修復(fù)情況持續(xù)演繹、資本市場納入更多風(fēng)險(xiǎn)因素考量等是物管板塊面臨的諸多“變量”，而板塊“輕資產(chǎn)、現(xiàn)金牛”的優(yōu)良財(cái)務(wù)屬性、“大行業(yè)、小公司”的長期成長通道與頭部物企不斷謀求成長的主觀能動性則是行業(yè)的“不變”要素�？偨Y(jié)而言，我們看好物企的長期投資價(jià)值，后續(xù)報(bào)告龍頭股中我們將繼續(xù)探討如何在“變化”與“不變”中找尋物企新的“估值錨”。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)

 

    　　開發(fā)端修復(fù)幅度及節(jié)奏不及預(yù)期；疫情擾動致使業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。

 

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