投資要點(diǎn)

 

    本周（2022.6.25-2022.7.1，下同）：房地產(chǎn)板塊（SW）漲跌幅+4.27%，同期滬深300、萬(wàn)得全A 指數(shù)概念股漲跌幅分別為+1.64%，+1.37%，超額收益分別為+2.63%、+2.91%。

 

    房地產(chǎn)基本面概念股與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場(chǎng)：本周60 城新房龍頭股成交面積792.9萬(wàn)平，環(huán)比+20.1%，同比-1.4%；2022 年6 月1 日-6 月30 日累計(jì)成交2422.6 萬(wàn)平，同比-19.2%。2022 年累計(jì)成交10211.0 萬(wàn)平，同比-43.5%；20 城二手房成交面積161.8 萬(wàn)平，環(huán)比+1.2%，同比-15.5%；2022 年6月1 日-6 月30 日累計(jì)成交637.9 萬(wàn)平，同比-18.6%。2022 年累計(jì)成交2944.0 萬(wàn)平，同比-38.3%。16 城新房累計(jì)庫(kù)存9932.6 萬(wàn)平，環(huán)比-2.8%，同比+5.9%。16 城新房去化周期為13.1 個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)-2.7 個(gè)月，同比變動(dòng)+5.4 個(gè)月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為12.3 個(gè)月、12.6 個(gè)月、28.5 個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)-3.5 個(gè)月、-2.3 個(gè)月、-0.5 個(gè)月。

 

    （2）土地市場(chǎng)：本周（2022.6.27-2022.7.3）百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量環(huán)比-52.9%，同比-59.0%；供應(yīng)土地建筑面積環(huán)比-45.9%，同比-61.3%。百城土地成交建筑面積環(huán)比-58.7%，同比-80.6%；成交樓面價(jià)環(huán)比-29.5%、同比-35.5%；土地溢價(jià)率環(huán)比-3.1pct，同比-14.4pct。

 

    重點(diǎn)政策： 中央政策方面，7 月1 日國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》。通知提到：靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產(chǎn)。各地發(fā)展改革部門要協(xié)調(diào)指導(dǎo)有關(guān)方面，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，靈活采取不同方式進(jìn)行盤活；對(duì)具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)設(shè)施存量項(xiàng)目，可采取基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（基礎(chǔ)設(shè)施REITs）、政府和社會(huì)資本合作（PPP）等方式盤活；對(duì)長(zhǎng)期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的老舊廠房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級(jí)改造與定位轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價(jià)值，提高回報(bào)水平；對(duì)城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造等項(xiàng)目，可通過(guò)精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等豐富資產(chǎn)功能，吸引社會(huì)資本參與。地方政策方面，6 月28 日，上海針對(duì)高校畢業(yè)生落戶問(wèn)題出臺(tái)《關(guān)于做好2022 年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)工作的通知》，在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，符合當(dāng)年度非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍辦法規(guī)定的基本條件即可落戶。

 

    周觀點(diǎn)：百?gòu)?qiáng)房企6 月銷售額同比降幅收窄，環(huán)比增長(zhǎng)超60%，優(yōu)于近5 年6 月歷史同期表現(xiàn)，回暖復(fù)蘇信號(hào)較明確，其中，頭部房企龍頭股回暖更明顯。隨著供需兩端政策加碼放松，放松效應(yīng)不斷累積，居民購(gòu)房信心逐漸回復(fù)，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)問(wèn)題逐漸解決，7 月單月銷售龍頭股和投資有望繼續(xù)環(huán)比改善，未來(lái)2~3 個(gè)月銷售或?qū)⑹荲 型回暖。中長(zhǎng)期看，隨著風(fēng)險(xiǎn)房企收縮，頭部公司獲得更多資源整合機(jī)會(huì)。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開發(fā)：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；2）物業(yè)管理：

 

    新大正、招商積余、南都物業(yè)；3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：我愛(ài)我家。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)龍頭股信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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