物企銷管上市公司龍頭股票有哪些啊,2022物企銷管概念股票一覽
日期:2022-07-06 17:00:04 來源:互聯(lián)網(wǎng)
報(bào)告摘要:
整體業(yè)績持續(xù)快增 ,估值邏輯已然重塑。2021 年重點(diǎn)物企總營業(yè)收入1484.04 億元,同比增長49.2%,總歸母凈利潤190.51 億元,同比增長48.8%,整體業(yè)績延續(xù)高速增長。2021 年重點(diǎn)公司的平均毛利率26.3%,同比基本持平,平均歸母凈利率12.8%,同比微降0.1pct;房地產(chǎn)調(diào)控影響交付、政府端業(yè)態(tài)布局加強(qiáng)、日常消費(fèi)類增值服務(wù)占比提升,行業(yè)利潤率水平趨于平穩(wěn)。估值方面,利潤增速與估值水平的線性關(guān)聯(lián)已被逐步打破,業(yè)績?cè)鏊僖逊枪乐档牡谝豢剂浚P(guān)聯(lián)方的屬性及其風(fēng)險(xiǎn)考量成為劃分估值梯隊(duì)的直接因素。重點(diǎn)公司2021 年總在管面積38.58 億方,同比增長47.1%,總合約面積53.23 億方,同比增長38.2%,規(guī)模快速擴(kuò)張趨勢(shì)延續(xù)。
獨(dú)立造血能力顯現(xiàn),關(guān)聯(lián)方依賴持續(xù)降低。關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)的可能性在于三方面,1)關(guān)聯(lián)方對(duì)于物業(yè)企業(yè)幫助和輸血能力不足的風(fēng)險(xiǎn);2)關(guān)聯(lián)方在自身資金困難情況下,處置出售物企股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn);3)物企成為關(guān)聯(lián)房企融資“工具人”的風(fēng)險(xiǎn)。各家物企之間股權(quán)獨(dú)立性存在差異。大股東非房企的情況,如與關(guān)聯(lián)房企為同一實(shí)控人下兄弟企業(yè)、無股權(quán)關(guān)系、無關(guān)聯(lián)方等情況下,物企受關(guān)聯(lián)方影響較小,獨(dú)立性較高。重點(diǎn)公司在管面積中第三方占比從2020 年的48.2%提升至2021 年的57%,新增在管面積中占比從2020 年的64.1%提升至2021 年的72.5%,已成為規(guī)模增長最主要的驅(qū)動(dòng)力。重點(diǎn)物企已具備較強(qiáng)的獨(dú)立拓展造血能力,對(duì)關(guān)聯(lián)方交付的依賴程度較低。
引入戰(zhàn)投,構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)隔離為民企減輕資本市場(chǎng)疑慮的可行方法。
并購整合熱度空前,格局轉(zhuǎn)變大潮將漸入尾聲。2021 年行業(yè)收并購熱度空前,1)從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”;2)從并購獨(dú)立中小物企到并購背靠關(guān)聯(lián)房企的物企;3)國企央企開始入局。2021 年末主流物企龍頭股貨幣資金總額852.04 億元,同比下降5.8%,貨幣資金龍頭股/總資產(chǎn)均值從2020 年的54.5%下降至40%,子彈消耗較為明顯。展望未來,收并購大潮將逐步進(jìn)入尾聲,1)投后整合重要性凸顯;2)估值邏輯演變后,業(yè)績、規(guī)?煸鲂枨鬁p弱;3)頭部物企業(yè)態(tài)覆蓋完全,細(xì)分領(lǐng)域補(bǔ)強(qiáng)需求減弱。
費(fèi)用管控持續(xù)優(yōu)化,應(yīng)收款大幅增加。2021 年主流物企銷管費(fèi)用率均值為8.9%,較2020 年同比下降0.9pct;期間費(fèi)用率均值9.3%,同比下降1pct,整體費(fèi)用管控龍頭股能力持續(xù)優(yōu)化。2021 年主流物企應(yīng)收賬款及票據(jù)總額為382.37 億元,同比增長91.8%,應(yīng)收賬款及票據(jù)/營業(yè)收入均值從2020 年的19.9%提升至2021 年的23.2%,應(yīng)收款較大幅度增加的主要原因在于,1)收并購項(xiàng)目增加,存在較多應(yīng)收款并表的情況;2)政府端業(yè)態(tài)項(xiàng)目增加導(dǎo)致整體賬期延長;3)房地產(chǎn)調(diào)控、疫情反復(fù),部分地產(chǎn)公司龍頭股因資金壓力延遲付款。
社區(qū)增值服務(wù)收入占比穩(wěn)步提升,單面積創(chuàng)收能力持續(xù)優(yōu)化。2021 年重點(diǎn)物企社區(qū)增值服務(wù)收入平均占比達(dá)到20.2%,同比提升2.9pct,已成為業(yè)績重要驅(qū)動(dòng)力。重點(diǎn)物企社區(qū)增值服務(wù)坪效均值從2020 年的0.55 元/平米/月提升至2021 年的0.62 元/平米/月,單面積創(chuàng)收能力持續(xù)提升。對(duì)比同業(yè)公司來看,坪效水平未顯現(xiàn)消費(fèi)潛力相關(guān)性,品類拓展廣度、深度仍為關(guān)鍵。
投資建議:中長期角度,可關(guān)注關(guān)聯(lián)方較為穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)較低的物企,并進(jìn)一步挖掘物企的成長屬性,可關(guān)注市場(chǎng)化外拓能力較強(qiáng)、社區(qū)增值服務(wù)路徑概念股已清晰、生態(tài)位卡位已完善的頭部物企,建議關(guān)注保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、綠城服務(wù)、新大正。短期角度,可關(guān)注1)估值處于低位、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)下可獲得風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的央企物企,建議關(guān)注中海物業(yè);2)獨(dú)立經(jīng)營實(shí)力較強(qiáng)、成長性充足,受房地產(chǎn)調(diào)控短期壓制,存在估值修復(fù)機(jī)遇的民企,建議關(guān)注碧桂園服務(wù)龍頭股、旭輝永升服務(wù)、濱江服務(wù)、新城悅服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示:外拓不及預(yù)期;增值服務(wù)龍頭股拓展不及預(yù)期;利潤率提升不及預(yù)期
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