摘要：根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企概念股單月銷售額同比負(fù)增速明顯收窄，構(gòu)成上量價(jià)齊升，結(jié)合高頻數(shù)據(jù)變化以及當(dāng)前政策、疫情等宏觀環(huán)境龍頭股變化，判斷在政策相機(jī)抉擇、需求回補(bǔ)、下半年推盤放量等共同作用下，百強(qiáng)房企銷量或已見底回升，基本數(shù)據(jù)面或逐步走出最差階段；結(jié)構(gòu)上頭部房企更快回升，TOP10房企單月銷售額同比負(fù)增長收窄幅度最大；部分房企6 月銷售大幅改善或轉(zhuǎn)正，如越秀、華潤等單月銷售額同比轉(zhuǎn)正，保利、蛇口等單月銷售額同比僅為個(gè)位數(shù)負(fù)增長。

 

    根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，6 月單月百強(qiáng)房企銷售額同比負(fù)增長明顯收窄，構(gòu)成上量價(jià)齊升，其中銷量回升一方面來源于前期政策改善的效果、同時(shí)疊加了房企在上半年末加快推盤沖刺以及疫情期間需求回補(bǔ)相關(guān)，價(jià)格回升或與一二線銷售市場率先復(fù)蘇相關(guān)，結(jié)合高頻數(shù)據(jù)變化以及當(dāng)前政策、疫情等宏觀環(huán)境龍頭股變化，判斷在政策相機(jī)抉擇、需求回補(bǔ)、下半年推盤放量等共同作用下，百強(qiáng)房企銷量或已見底回升，基本數(shù)據(jù)面或逐步走出最差階段。

 

    具體看，百強(qiáng)房企6 月單月銷售額同比較5 月上升17pct 至-43%，單月銷售額同比負(fù)增速明顯收窄；單月銷售額環(huán)比為60%，歷史同期18/19/20/21年環(huán)比數(shù)據(jù)分別為36%/31%/33%/13%，對(duì)比來看，6 月銷售環(huán)比在近幾年中表現(xiàn)較好；銷售面積同比收窄6pct 至-51%；銷售單價(jià)同比上升24pct 至17%。根據(jù)招商房地產(chǎn)政策分析框架，判斷政策或持續(xù)改善，銷售或在三季度出現(xiàn)較為明顯邊際回暖；

 

    結(jié)構(gòu)上看，TOP1-100 房企銷售額同比均明顯回升，其中頭部房企更快回升。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100 房企6 月單月銷售額同比分別變化+19pct/+18pct /+16pct /+11pct 至-36%/-41%/-51%/-54%；（1）22 年6 月單月銷售額同比增速表現(xiàn)為正增長的房企有4 家，依次是越秀、濱江、遠(yuǎn)洋、華潤；表現(xiàn)為僅個(gè)位數(shù)負(fù)增長的房企有4 家，依次是保利、中鐵、金茂、蛇口；

 

    （2）22 年1-6 月累計(jì)銷售額增速均表現(xiàn)為負(fù)增長，其中越秀、遠(yuǎn)洋、濱江、華潤、大悅城等銷售額同比增速相對(duì)較高；（3）22 年6 月單月銷售額同比增速較上月改善的有金茂、越秀、華僑城、濱江、遠(yuǎn)洋等33 家房企；（重點(diǎn)跟蹤房企樣本39 家）

 

    百強(qiáng)房企銷售面積同比增速變化與高頻數(shù)據(jù)大致相符，預(yù)計(jì)6 月份統(tǒng)計(jì)局全國銷售面積同比負(fù)增長或邊際改善。據(jù)高頻銷售數(shù)據(jù)顯示，36 城6 月前四周銷售套數(shù)同比為-25%，較上月單月同比負(fù)增長收縮29pct；

 

    配置建議：低斜率復(fù)蘇下房地產(chǎn)板塊應(yīng)布局穩(wěn)健型標(biāo)的而非博弈資產(chǎn)救贖型標(biāo)的。當(dāng)前周期特征下，并不具備過去房價(jià)龍頭股大幅上漲救贖劣質(zhì)資產(chǎn)的條件，“高質(zhì)量”周轉(zhuǎn)的“管理紅利”模式或具備護(hù)城河優(yōu)勢(shì)。在此基礎(chǔ)上建議關(guān)注：a.“穩(wěn)增長”主線下 “持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”龍頭 “招保萬金中華龍” （【招商蛇口】【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團(tuán)】

 

    【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團(tuán)】）；b.銷售復(fù)蘇后貨值彈性較大的地方區(qū)域型國企，如【建發(fā)股份】等；c.精選“有質(zhì)量的杠桿”的高杠桿民企，等到銷售右側(cè)確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報(bào)，如【華僑城A】等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情龍頭股反復(fù)超預(yù)期，政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，市場流動(dòng)性改善不及預(yù)期，海外流動(dòng)性收緊超預(yù)期等。

 

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