市場行情：

 

    本周（7.4-7.8）A 股地產(chǎn)龍頭股指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-4.36%（上周4.27%），A 股大盤（萬得全A）漲幅-0.40%（上周1.37%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內房股領先指數(shù)）漲幅-3.46%（上周5.03%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-0.61%（上周0.65%）。本周A股、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均弱于大盤。

 

    行業(yè)基本面：

 

    新房銷售轉弱，二手房銷售更具韌性。從數(shù)據(jù)來看，45 城商品房累計銷售面積（7.1~7.7）同比-39.6%，上月同比-8.5%；16城二手房龍頭股成交面積（7.1~7.10）同比-5.1%，上月同比-3.5%。

 

    去化周期持續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至7.10）為647 天，上月同期為863 天。

 

    土地市場弱勢。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市本年累計（截至7.10）成交土地建面同比-34.2%，上周累計同比-32.9%；本周100大中城市（7.4~7.10）土地成交溢價率1.0%，上周2.6%；100 大中城市本年累計（截至7.10）土地成交總價同比-55.9%，上周累計同比-55.4%。

 

    融資持續(xù)低迷。從數(shù)據(jù)來看，境內地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（7.1~7.10）累計同比-57.1%，上月規(guī)模同比-53.3%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（7.1~7.10）累計同比-100.0%，上月規(guī)模同比-81.7%。信托發(fā)行規(guī)模（7.1~7.10）累計同比-96.2%，上月規(guī)模同比-83.7%。

 

    投資策略：

 

    本周新房市場概念股復蘇勢頭減弱。我們認為原因主要有以下幾點：1）前期維穩(wěn)政策的集中釋放，6 月開始政策發(fā)力有所減弱。2）6 月疫情緩解帶來了前期積壓性需求的集中釋放，推高了短期復蘇力度。3）6 月份房企沖刺中期業(yè)績，推盤與促銷較多，促進了需求的釋放。4）二季度房企償債壓力相對較低，進入7 月份后，房企償債高峰到來，部分房企違約展期影響消費者信心。

 

    二手房市場具有韌性，市場復蘇趨勢不改。我們認為二手房市場不存在新房的交付問題，更能體現(xiàn)出需求的復蘇態(tài)勢。進入7月份以來，部分高能級城市正進一步加強政策力度，東莞、成都陸續(xù)出臺了限購放松政策。隨著房企償債形勢的進一步嚴峻與市場復蘇力度的減弱，政策有望進入新一輪釋放期。我們認為市場復蘇力度雖然有所減弱，但整體趨勢依然向好。從需求端來看，隨著宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)，“穩(wěn)增長”政策的持續(xù)落地以及需求端鼓勵政策的持續(xù)出臺，需求將會逐漸從高能級城市開始釋放，帶來銷售的逐漸企穩(wěn)。從供給端來看，土地市場方面，各地政府將會適度放松限價、降低配建要求、降低土拍門檻或者主動釋放優(yōu)質地塊，給房企留足合理的利潤空間。隨著房企償債高峰的過去以及房企紓困政策的不斷落地，房企的資金問題有望逐漸緩解，對房企的交付信心有望逐漸恢復。

 

    我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用概念股龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認為信用優(yōu)勢將推動龍頭央企在土地龍頭股和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。我們認為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實現(xiàn)趕超。

 

    風險提示：行業(yè)政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

數(shù)據(jù)推薦

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