事件：統(tǒng)計局公布2022 年上半年行業(yè)數(shù)據(jù)，前6 個月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.4%；商品房銷售面積和銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，到位資金同比下降25.3%。

 

    房地產(chǎn)龍頭股6 月單月數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)環(huán)比加速改善趨勢，單月銷售額及銷售面積環(huán)比高增，帶動到位資金中其他資金環(huán)比增速提高，并拉動單月新開工和單月開發(fā)投資環(huán)比增長；但由于1-4 月基數(shù)較低，盡管5、6 月環(huán)比改善，上半年累計投資降幅持續(xù)擴大，中長期復(fù)蘇壓力仍存。

 

    房地產(chǎn)開發(fā)投資累計及當(dāng)月同比降幅均擴大：上半年房地產(chǎn)累計投資6.83 萬億，同比下降5.4%，降幅較前值擴大1.4pct。上半年土地購置面積0.36 億┫，同比下降48.3%，降幅較前值擴大2.6pct；成交價款2043 億，同比下降46.3%，降幅較前值擴大18.2pct。拿地規(guī)模的持續(xù)下降會導(dǎo)致施工概念股面積降幅不斷擴大，對下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步形成拖累。

 

    6 月房地產(chǎn)龍頭股開發(fā)投資1.62 萬億，環(huán)比增長24.7%，環(huán)比改善主要受益于疫情好轉(zhuǎn)及銷售復(fù)蘇下，房企新開工恢復(fù)對建安投資的拉動；同比來看，單月開發(fā)投資下降9.4%，降幅較前值擴大1.6pct，主要受去年同期景氣較高背景下高基數(shù)的影響。

 

    上半年累計銷售降幅收窄，單月銷售環(huán)比高增：上半年全國新建商品房銷售面積6.89億┫，銷售額6.61 萬億，分別同比下降22.2%和28.9%，降幅分別收窄1.4pct 及2.6pct；銷售均價9586 元/┫，同比下降8.6%，降幅收窄1.7pct。

 

    單月銷售環(huán)比高增，6 月商品房銷售面積1.82 億┫，銷售額1.77 萬億，分別環(huán)比增長65.8%和68.2%；銷售均價9753 元/┫，環(huán)比增長1.4%。我們認為，銷售的環(huán)比改善主要由于短期積壓的供給集中釋放，疊加因城施策放松的持續(xù)推動。中長期來看持續(xù)復(fù)蘇壓力仍存，一方面，持續(xù)下降的拿地規(guī)模對推盤供應(yīng)形成壓力；另一方面，部分城市的停貸事件會對消費者購房預(yù)期產(chǎn)生負面影響。

 

    施工降幅擴大，新開工及竣工環(huán)比增速提高：6 月底房屋施工面積84.88 億┫，同比下降2.8%，降幅較前值擴大1.8pct。上半年累計新開工和竣工面積分別為6.64 億┫及2.

 

    86 億┫，分別同比下降34.4%和21.5%，降幅較前值擴大3.8pct 及6.2pct。新開工和施工的降幅持續(xù)擴大主要受去年下半年以來拿地強度較低拖累。

 

    6 月新開工1.48 億┫，竣工0.53 億┫，環(huán)比分別增長24.4%和58.3%；近期停貸事件的催化下，預(yù)計竣工環(huán)比將持續(xù)改善

 

    到位資金累計降幅收窄，單月環(huán)比持續(xù)增長：上半年全國房地產(chǎn)到位資金總量為7.68萬億，同比下降25.3%，降幅較1-5 月收窄0.5pct。6 月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1.64萬億，環(huán)比增長38.4%；同比下降23.6%，降幅較前值縮小9.8pct。

 

    到位資金結(jié)構(gòu)中，單月國內(nèi)貸款0.18 萬億，環(huán)比增長45.7%，主要由于新開工增加帶來的開發(fā)貸的增長；自籌資金0.62 萬億，環(huán)比增長28.7%，體現(xiàn)了房企信用債發(fā)行規(guī)模持續(xù)擴大。受益于集中推盤下交易規(guī)模上升帶來的銷售回款階段性改善，6 月定金及預(yù)收款和個人按揭貸款分別為0.55 萬億及0.24 萬億，環(huán)比分別提高44.3%和35.8%。

 

    投資建議：我們認為，銷售雖已觸底回升，但拿地開工少，傳導(dǎo)到施工概念股加速下滑，房地產(chǎn)龍頭股開發(fā)投資滯后下行仍未結(jié)束，寬松的政策環(huán)境與結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的市場環(huán)境將持續(xù)驅(qū)動行情演繹。新增供貨能力較強的龍頭央國企，及經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企優(yōu)勢將進一步擴大。

 

    持續(xù)推薦三條主線：1）受益于民企龍頭股出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2）中長期經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善的全國性龍頭：保利發(fā)展、萬科A、綠城中國；3）高評級的穩(wěn)健經(jīng)營民企：濱江集團、旭輝控股集團。

 

    風(fēng)險提示事件：融資環(huán)境龍頭股收緊超預(yù)期；疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售；土地市場出讓規(guī)則變化；房地產(chǎn)概念股銷售政策變化；地產(chǎn)調(diào)控政策變化；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時

 

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