本期投資提示：

 

    　　6 月投資、開工、拿地概念股、竣工降幅擴大，供給端依然低迷、修復亟需政策支持。從1-6 月累計來看，投資同比-5.4%，較前值-1.3pct；新開工同比-34.4%，較前值-3.9pct；土地購置面積同比-48.3%，較前值-2.7pct；施工同比-2.8%，較前值-1.8pct；竣工同比-21.5%，較前值-6.2pct。6 月單月來看，投資同比-9.4%，較前值-1.6pct；開工同比-45.1%，較前值-3.2pct；土地購置面積同比-52.8%，較前值-9.7pct；竣工同比-40.7%，較前值-9.5pct。6 月房地產投資概念股降幅擴大，并仍處于低迷狀態(tài)，主要源于：市場銷售總體依然較弱、房企融資環(huán)境進一步走差、出險房企數量進一步增加、行業(yè)中遠期庫存進一步走低等。

 

    　　我們認為受限于行業(yè)銷售和融資的修復晚于預期、以及出險房企數量已經超30 家，將限制后續(xù)房企的補庫存能力，從而導致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預計投資修復節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持22 年投資同比預測為-6.9%、開工同比預測為-24.8%、竣工同比預測為-15.6%。

 

    　　6 月銷售降幅顯著收窄，料需求端低位弱復蘇、但停貸事件或增加修復曲折性。從1-6 月累計來看，銷售面積同比-22.2%，較前值+1.3pct；銷售金額同比-28.9%，較前值+2.6pct；銷售均價同比-8.6%，較前值+1.8pct。6 月單月來看，銷售面積同比-18.3%，較前值+13.5pct；銷售金額同比-20.8%，較前值+16.9pct；銷售均價同比-3.1%，較前值+5.6pct。

 

    　　6 月銷售同比維持兩位數下降、但降幅顯著收窄，銷售弱主要源于：經濟走弱背景下居民購買力下降、房價下降背景下居民購買意愿不強、新冠疫情反復也限制了銷售的恢復等。

 

    　　考慮到政策放松、疫情改善、基數走低等積極因素逐步出現，預計4 月基本上就是本輪的基本面底，但同時考慮到供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，預計近期停貸事件影響或將增加后續(xù)修復路徑的曲折性，預計銷售改善節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持22 年銷售面積同比預測為-14.9%、并維持22 年銷售金額同比預測為-14.9%。

 

    　　6 月資金龍頭股來源低位邊際改善，銷售回款降幅顯著收窄、融資現金目前依然較弱。從1-6 月累計來看，資金來源同比-25.3%，較前值+0.5pct。6 月單月來看，資金來源同比-23.6%，較前值+9.8pct。從6 月各資金來源同比來看，國內貸款同比-32.1%，較前值+1.9pct；自籌資金同比-17.5%，較前值-4.3pct；定金及預收款同比-30.8%，較前值+17.9pct；個人按揭貸款同比-19.7%，較前值+14.6pct。6 月單月資金來源降幅低位收窄，其中定金及預收款、個人按揭均降幅顯著改善，表明銷售降幅低位改善，國內貸款降幅小幅收窄，自籌資金的降幅進一步擴大。綜合之下，預計后續(xù)房地產資金來源仍處于偏緊狀態(tài)，不過隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預計行業(yè)資金來源將逐步觸底回穩(wěn)，其中包括銷售回款和融資現金，不過預計近期停貸事件影響或將增加后續(xù)修復路徑的曲折性。

 

    　　投資分析意見：投資低迷、銷售改善，料曲折性弱復蘇，維持“看好”評級。我們認為目前房地產基本面底已現，后續(xù)基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，包括核心城市和優(yōu)質房企。從中長期來看，我們認為我國房地產行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或將類似于美國房地產行業(yè)和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預計格局優(yōu)化后優(yōu)質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團、中國建筑、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發(fā)展、龍湖集團、建發(fā)國際、旭輝控股、碧桂園，并建議關注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”

 

    　　評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務龍頭股、寶龍商業(yè)、新城悅服務。

 

    　　風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期，房地產稅試點力度超預期。

 

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