國家統(tǒng)計局發(fā)布2022 年1-6 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資概念股和銷售情況。6 月銷售面積1.8 億平，同比增速-18.3%（前值：-31.8%）；開發(fā)投資金額1.6 萬億元，同比增速-9.4%（前值：-7.8%）；新開工面積1.48億平，同比增速-45.1%（前值：-41.8%）。6 月銷售同比降幅收窄，投資開工持續(xù)承壓。我們認為三季度市場龍頭股有望企穩(wěn)，去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，且政策仍有持續(xù)發(fā)力的空間，基本面有望繼續(xù)修復(fù)。

 

    　　點評：

 

    單月銷售同比跌幅持續(xù)收窄，Q2 單季銷售面積下滑近三成。6 月全國商品房銷售面積1.8 億平，同比減少18.3%，降幅較上月持續(xù)收窄13.5 個百分點，其中住宅銷售面積21.8%的降幅較上月收窄了14.8 個百分點；銷售額1.77 萬億元，同比下降20.8%，降幅較上月收窄了16.9 個百分點。單月跌幅持續(xù)收窄，前期的寬松政策起到了一定的效果。我們認為目前能明顯看到結(jié)構(gòu)性的復(fù)蘇以及部分城市的點狀回暖，但整體行業(yè)概念股拐點仍需進一步觀察。從各地區(qū)來看，此前受疫情影響較為嚴重的、銷售占比超過40%的東部地區(qū)6 月銷售面積同比降幅收窄為15.2 個百分點至-20.3%，修復(fù)程度好于全國整體；中部、西部、東北部單月銷售同比降幅分別收窄14.7、7.4 和21.9 個百分點至-11.0%、-22.8%、-22.4%。從銷售均價來看，6 月商品房銷售均價9753 元/平，同比降幅3.1%，降幅較上月收窄了5.6 個百分點，自2021 年8 月以來連續(xù)11 個月銷售均價同比負增長，說明市場“以價換量”的行為仍在持續(xù)。Q2 單季銷售降幅較Q1 顯著擴大，主要是因為突發(fā)大范圍的疫情沖擊影響，Q2 單季銷售面積同比下降28.0%（前值：-13.8%），銷售金額同比下降33.2%（前值：-22.7%），銷售均價同比下降7.2%（前值：-10.4%）。從累計來看，銷售增速在2021 年1 月開始持續(xù)下行至今，本月累計降幅是今年負增長以來首次出現(xiàn)收窄。上半年累計銷售面積6.9 億平，同比下降22.2%；銷售金額6.61 萬億元，同比下降28.9%；銷售均價9586 元/平，同比下降8.6%�？紤]到去年下半年市場急速降溫，總體基數(shù)較低，預(yù)計下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢。我們預(yù)計2022 年銷售面積同比增速為-8.4%，銷售金額同比增速為-8.2%。

 

    新開工、投資單月降幅擴大，單季開工與投資創(chuàng)下新低。6 月開發(fā)投資金額1.6 萬億元，同比下降9.4%，降幅較上月擴大了1.6 個百分點；新開工面積1.48 億平，同比下降45.1%，降幅較上月擴大了3.2 個百分點。主要是因為銷售修復(fù)的持續(xù)性待觀察、房企資金面改善欠佳、7-8 月行業(yè)將面臨償債高峰期。Q2 單季新開工面積3.66 億平，同比下降43.8%（前值：-17.5%），單季同比增速為十年來最低點；房地產(chǎn)開發(fā)投資金額4.05萬億元，同比下降9.1%（前值：0.7%），單季增速為2019 年以來最低值。我們認為，隨著高能級城市銷售回暖，三季度房企對高能級城市的開工和投資意愿或逐漸好轉(zhuǎn)，進而帶動全國地產(chǎn)投資逐步修復(fù)。我們預(yù)計全年房地產(chǎn)投資增速需要達到2.1%~2.5%以上才能推動經(jīng)濟增長目標的完成。

 

    單月竣工降幅持續(xù)擴大，凈停工面積占比同比提升。6 月竣工面積5274 萬平，同比下降40.7%，降幅較上月再度擴大了9.5 個百分點，上半年累計竣工面積2.86 億平，同比下降21.5%。我們認為一方面，房企資金壓力普遍仍然較大，部分房企根據(jù)項目銷售和現(xiàn)金流投資節(jié)奏主動對部分項目采取停緩工的策略；另一方面，突發(fā)疫情使得部分項目實質(zhì)性停工，因此竣工節(jié)奏短期明顯放緩。上半年累計施工面積增速為-2.8%，5、6 月累計同比增速持續(xù)為負，也是1998 年來累計同比首次為負。根據(jù)我們的計算，今年上半年凈停工面積有9.16 億平，較去年同期下降了 1.5%，凈停工面積占比為9.7%，較去年同期的8.5%有所提升，但是仍低于2017-2021 年五年同期的均值（13.8%），近期也有較多停工項目被頻繁曝光，但我們認為整體對行業(yè)的影響仍在可控范圍內(nèi)。

 

    開發(fā)商到位資金單月降幅收窄，房款出現(xiàn)明顯改善；但整體房企資金壓力仍然較大。6 月房企到位資金1.64萬億元，同比減少23.6%（前值：-33.4%）；上半年到位資金7.68 萬億元，同比減少25.3%，降幅收窄0.5個百分點。1）改善主要是由房款降幅大幅收窄帶來，6 月房款7833 億元，同比增速為-27.8%，降幅大幅收窄了17.1 個百分點，其中定金及預(yù)收款、個人按揭增速分別為 -30.8%和-19.7%，降幅分別收窄17.9 和14.6 個百分點，一方面受到銷售邊際改善、去化率回升的影響，全國重點35 城開盤去化率自5 月下旬逐步企穩(wěn)回升，6 月第3 周提升至52%，較6 月第2 周提升了5 個百分點，6 月滬深寧杭等提升了10 個百分點以上，其中上海和杭州去化率達到68%和81%。另一方面，按揭的支持逐步到位，5 月央行先后下調(diào)了首套房貸利率下限和5 年期LPR，帶動了房貸利率的持續(xù)下行，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6 月103 個重點城市首套、二套房貸利率分別為4.42%、5.09%，分別較上月回落49、23 個基點；平均放款周期維持29 天。2）非房款降幅仍然在擴大，6 月非房款8610 億元，降幅擴大0.8 個百分點至19.4%，房企外部融資環(huán)境寬松效果并不明顯。其中國內(nèi)貸款單月同比降幅小幅收窄1.9 個百分點至32.1%，自籌資金再度擴大4.3 個百分點至17.5%，前期信貸支持未實質(zhì)性到位。房企暴雷事件頻出，疊加7-8 月為房企債務(wù)集中到期時期，金融機構(gòu)和債券投資人的風(fēng)險偏好仍然大于政策影響，整體融資端仍處于緩慢修復(fù)的過程中。

 

    　　投資建議：

 

    我們認為三季度市場有望企穩(wěn)，去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，且政策仍有持續(xù)發(fā)力的空間，基本面有望繼續(xù)修復(fù)。二季度GDP 同比增速為0.4%，上半年2.5%，全年完成5.5%的目標壓力較大，我們認為地產(chǎn)依然將是今年穩(wěn)增長的重要抓手之一，現(xiàn)階段穩(wěn)地產(chǎn)投資對于我國經(jīng)濟增長重要性提升，地產(chǎn)龍頭股政策有望持續(xù)寬松加碼。短期內(nèi)由于所謂的停貸風(fēng)波影響導(dǎo)致板塊受到較大打擊，但這正是凸顯優(yōu)良標的的時刻，一方面穩(wěn)健的央國企較少存在爛尾樓風(fēng)險，另一方面部分優(yōu)質(zhì)民企被連帶錯殺，我們認為當(dāng)前“保交付”才是解決該問題的核心。過分“一刀切”打擊所有民企只會讓市場信心更加低迷，進一步影響銷售及回款，造成原來的“市場化”問題轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;人為”問題。我們建議關(guān)注：1）穩(wěn)健的龍頭和區(qū)域性央國企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤炮地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；2）現(xiàn)金流和財報質(zhì)量較好的區(qū)域性民企龍頭：濱江集團、美的炮業(yè)；3）被“錯殺”的優(yōu)質(zhì)民企：金地集團、龍湖集團、旭輝控股集團。

 

    　　風(fēng)險提示：

 

    房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級；銷售超預(yù)期下行；融資龍頭股持續(xù)收緊。

 

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