6月銷售環(huán)比大幅 改善，累計同比降幅收窄。6 月銷售金額1.77 萬億，環(huán)比+68.2%，單月同比-20.8%，降幅比5 月收窄16.9pct，1-6 月累計銷售金額6.61 萬億，同比-28.9%，降幅比上月收窄2.6pct。銷售環(huán)比大幅改善，我們在百強房企概念股銷售數(shù)據(jù)解讀中已經(jīng)分析四大原因：疫情解封后需求補償釋放，在半年度關(guān)口房源供應(yīng)提振，房企沖刺半年度銷售、采取各種營銷手段，今年3 月以來政策加碼、不斷向市場傳導(dǎo)。從趨勢上來看，銷售年內(nèi)累計同比的底部已經(jīng)確認，7-8 月作為傳統(tǒng)銷售龍頭股淡季（過去十年7 月環(huán)比回落幅度在-30%，8 月則環(huán)比持平），是觀察是否反彈的重要窗口期。從7 月前14 天的高頻銷售數(shù)據(jù)來看，我們統(tǒng)計的32 城新房成交面積同比6 月同期+3.0%，我們監(jiān)測的16 城二手房成交面積同比6 月同期+16.8%，7 月上旬銷售回暖的趨勢依然在保持，但由于上中下旬的成交動能和基數(shù)存在差異，銷售龍頭股趨勢還需進一步觀察。

 

    6 月土地成交同比降幅依然較大，部分優(yōu)質(zhì)民企和混合制企業(yè)參與度提高。6 月土地成交價款654 億元，環(huán)比+50.9%，單月同比-65.1%，累計同比-46.3%。6 月中指院300 城土地出讓金4243 億元，環(huán)比112.6%，同比-34%，累計土地出讓金1.19 萬億，累計同比-54.5%。6 月22 城共成交201 宗地，總成交金額為2339.3 億元，環(huán)比+71.21%，同比-37.01%；央企拿地數(shù)量占比12%（環(huán)比下降4pct），地方國企占比20%（環(huán)比持平），地方城投占比30%（環(huán)比下降19pct），民企占比36%（環(huán)比上升24pct），混合制企業(yè)占比2%（環(huán)比上升1pct）。

 

    新開工、竣工、在施工面積環(huán)比改善，同比降幅較上月走闊。6 月開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積1.48 億平，環(huán)比+24.4%，單月同比-45.1%，降幅比上月擴大3.2pct，1-6 月累計新開工面積6.64 億平，累計同比-34.4%，降幅較上月擴大3.9pct。6 月房屋竣工面積0.53 億平，環(huán)比+58.3%，單月同比-40.7%，1-6 月累計竣工面積2.86 億平，累計同比-21.5%，降幅比上月擴大6.2pct。6 月在施工面積84.88 億平，環(huán)比5 月增加1.73 億平（+2.1%），同比去年6 月下降2.45 億平（-2.8%），降幅較5 月擴大1.8pct。

 

    開發(fā)投資額累計降幅進一步走闊。6 月商品房開發(fā)投資完成額1.68 萬億，環(huán)比+24.7%，單月同比-9.4%，降幅較上月走闊1.6pct，累計同比-5.4%，降幅比上月進一步擴大1.4pct；由于今年以來土地招拍掛成交面積同比降幅一直在-50%左右徘徊，壓制土地購置費增速，同時今年以來施工面積和新開工面積同比數(shù)據(jù)不斷下滑，帶動施工投資同比下行。

 

    定金預(yù)收款和銀行按揭款隨銷售金額大幅改善。6 月房企到位資金1.64 萬億，環(huán)比+38.4%，單月同比-23.6%，降幅較上月收窄9.8pct，累計同比-25.3%，降幅基本持平。

 

    房價整體同比降幅進一步走闊，成交偏弱的二線和強三線城市仍有進一步寬松的可能。6 月70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比-0.1%，同比-1.3%，降幅比上月擴大0.5pct；其中一線環(huán)比+0.5%，同比+3.3%；二線環(huán)比+0.1%，同比-0.2%；三線環(huán)比-0.3%，同比-2.8%。

 

    我們認為，未來對于一些成交偏弱的二線和強三線城市仍將進一步釋放寬松政策，但對于購房需求具備堅實支撐的一線城市核心區(qū)不具備寬松基礎(chǔ)。

 

    投資建議：6 月全國商品房概念股銷售金額環(huán)比增長68.2%，但從銷售、拿地、新開工、竣工、資金龍頭股等單月同比數(shù)據(jù)來看，仍有-20%至-50%的降幅，行業(yè)正處于艱難、溫和的復(fù)蘇通道，實質(zhì)性回穩(wěn)還需寬松政策持續(xù)引導(dǎo)成交改善，未來成交偏弱的二線和強三線仍有進一步寬松可能。7 月高頻龍頭股數(shù)據(jù)顯示，32 城新房成交面積環(huán)比+3.2%，16 城二手房成交面積環(huán)比-1.6%，7 月上旬銷售回暖的趨勢依然在保持，但需要關(guān)注近期部分房企展期或違約頻發(fā)、停工和延期交付造成停貸傳聞對購房者信心的影響，以及部分地區(qū)新冠疫情防控形勢再度嚴峻帶來的影響。整體來看，2022 年上半年GDP 初步核算同比增長2.5%，降幅較一季度收窄2.3pct，上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成額同比-5.4%，降幅較上月進一步走闊1.6pct，在下半年穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)預(yù)期下，房地產(chǎn)政策寬松環(huán)境預(yù)計全年持續(xù)，行業(yè)beta 向上趨勢不變，穩(wěn)健綠檔房概念股企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部央國企優(yōu)勢顯現(xiàn)，未來隨著優(yōu)質(zhì)民營房企融資、銷售、拿地逐步回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、金地集團、萬科A、新城控股；H 股建議關(guān)注中國海外發(fā)展、龍湖集團、美的置業(yè)、旭輝控股集團。

 

    風險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內(nèi)新冠疫情反復(fù)。

 

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