事件：7 月25 日，物管龍頭股板塊整體漲幅明顯，新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)漲幅居前7 月25 日，物管板塊整體上漲，光大A+H 核心物業(yè)指數(shù)上漲1.8%，跑贏滬深300指數(shù)2.4 個pct.，跑贏恒生指數(shù)2.0 個pct.，跑贏恒生港股通指數(shù)2.1 個pct.。

 

    其中，新城悅服務(wù)上漲5.30%，寶龍商業(yè)上漲4.25%，旭輝永升服務(wù)上漲3.81%，綠城服務(wù)上漲3.56%，雅生活服務(wù)上漲3.46%。

 

    點評：地產(chǎn)行業(yè)紓困在望，物管迎來估值修復(fù)，推薦龍頭民營物管公司1）我們在前期報告中提出，“物管行業(yè)的政策面、基本面以及發(fā)展前景向好的趨勢均沒有出現(xiàn)變化；隨著后續(xù)地產(chǎn)信用問題的厘清、個別公司風(fēng)險事件的有序處理、以及港股市場整體價值逐步體現(xiàn)，物管概念股板塊的整體估值有望修復(fù)”。詳見20220524《三產(chǎn)就業(yè)人數(shù)近半，物管開啟獨立發(fā)展——房地產(chǎn)行業(yè)（物業(yè)服務(wù)）2022 年中期投資策略》。

 

    2）近期，購房促需求進入實質(zhì)性執(zhí)行階段，房地產(chǎn)行業(yè)銷售邊際逐步改善。從銷售面積來看，6 月商品房銷售面積1.82 億平方米，單月同比-18.3%，環(huán)比+65.8%；1-6 月商品房銷售面積6.89 億平，累計同比-22.2%（同口徑數(shù)據(jù)1-5 月累計同比-23.6%），累計降幅逐步收窄；從銷售價格來看，6 月商品房銷售均價為9753元/平，環(huán)比+1.4%；1-6 月商品房銷售均價9586 元/平，環(huán)比+0.63%（同口徑數(shù)據(jù)1-5 月為9527 元/平，環(huán)比+0.25%），銷售價格環(huán)比漲幅擴大；預(yù)計下半年商品房銷售數(shù)據(jù)將進一步延續(xù)回暖趨勢。

 

    3）針對近期的問題房企的“保交樓”事件，7 月19 日鄭州地產(chǎn)集團與河南資產(chǎn)管理有限公司達成合作，雙方將設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作；7 月21日國務(wù)院新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人稱，將積極加強與住建部、人民銀行部門的協(xié)同配合，主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，支持地方更有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

 

    4）我們認為，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)邊際逐步改善，中央及各地政府與金融機構(gòu)積極合作，以“地產(chǎn)紓困基金”等形式為“保交樓”提供資金支持，部分民營地產(chǎn)公司紓困在望，信用風(fēng)險逐步出清，龍頭民營物管公司有望迎來估值修復(fù)。

 

    投資建議：物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，政策面持續(xù)友好，行業(yè)發(fā)展空間廣闊；此次中央九部門聯(lián)合發(fā)文推動智慧社區(qū)建設(shè)，物管企業(yè)作為“關(guān)鍵實施載體”獲得更多發(fā)展機遇；我們認為物管行業(yè)政策面、基本面和長期發(fā)展向好的趨勢沒有改變，短期受到美聯(lián)儲加息、俄烏沖突等宏觀因素影響，年初至今板塊整體回調(diào)明顯，部分個股的股價波動較大，提供了較好的配置時機。

 

    投資建議關(guān)注三條主線：

 

    1）“估值修復(fù)”：關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖及民營房企信用風(fēng)險逐步出清帶來的風(fēng)險溢價下降。推薦新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。

 

    2）“獨立發(fā)展”：關(guān)注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經(jīng)營和擴張能力的民企物管。推薦綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)。

 

    3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管概念股公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險帶來的估值溢價。

 

    建議關(guān)注保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)。

 

    風(fēng)險分析：人工成本快速提升風(fēng)險，第三方外拓競爭加劇風(fēng)險，增值服務(wù)概念股拓展風(fēng)險，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險。

 

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