6 月百城土地成交復(fù)蘇，單月土地成交建面環(huán)比+30.8%，同比-18.5%，同比降幅收窄15.8pct；22 城二輪土拍概念股陸續(xù)開啟，6 月攬金超1300 億元1-6 月，百城土地成交建面6.7 億平方米，累計(jì)同比-29.2%；成交總價(jià)12,584 億元，累計(jì)同比-54.4%；成交均價(jià)為1,867 元/平方米，累計(jì)同比-35.5%。地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入26,070 億元，同比下降29.7%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入23,622 億元，同比下降31.4%。

 

    根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6 月，TOP50 房企新增土地價(jià)值總計(jì)為1984.2 億元,單月同比下降39.9%，環(huán)比上升113%；TOP50 房企概念股新增土地建面總計(jì)為1154 萬平方米，單月同比下降78.1%，環(huán)比上升103%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)中心及中指研究院數(shù)據(jù)，截至7 月19 日，已有14 城完成二輪土拍龍頭股，合計(jì)供應(yīng)涉宅地塊333 宗；其中，成交312 宗，成交建面約3064 萬平，成交總價(jià)約3759.7 億元，對(duì)應(yīng)成交樓面均價(jià)約12270.7 元/平，成交溢價(jià)率均值約3.0%。

 

    按城市能級(jí)來看，集中供地下一線城市多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市拉動(dòng)成交總價(jià)回升1）按城市能級(jí)劃分，2022 年6 月百城土地中一線、二線、三四線的成交建面分別為956 萬平方米、4,970 萬平方米、9,234 萬平方米，單月同比分別-0.1%、-35.5%、-7.2%。成交總價(jià)分別為1,213 億元、1,146 億元、1,219 億元，單月同比分別+36.4%、-59.1%、-45.6%。成交均價(jià)分別為12,686 元/平方米、2,307元/平方米、1,320 元/平方米，單月同比分別-36.5%、-36.6%、-41.4%。

 

    2）按城市能級(jí)劃分，2022 年6 月百城土地中一線、二線、三四線的（住宅類）的成交建面分別為496 萬平方米、1,818 萬平方米、2,351 萬平方米，單月同比分別-20.4%、-55.1%、-48.5%。成交總價(jià)分別為1,116 億元、954 億元、916 億元，單月同比分別+31.0%、-60.6%、-50.7%。成交均價(jià)分別為22,508 元/平方米、5,250 元/平方米、3,898 元/平方米，單月同比分別+64.5%、-12.2%、-4.4%。

 

    一線、二線、三四線（住宅類）成交溢價(jià)率分別為5.04%、3.46%、3.95%（5月為0.73%、2.64%、2.65%）。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金概念股面積極信號(hào)，5 年期LPR 下調(diào)20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，各大行提供并購融資支持，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時(shí)，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續(xù)深化，部分前期過度激進(jìn)房企“α風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能，但房地產(chǎn)市場“β系數(shù)”健康穩(wěn)定的總體趨勢不會(huì)改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會(huì)報(bào)告“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會(huì)議高層定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房按揭政策，省級(jí)市場自主確定按揭加點(diǎn)下限，獨(dú)立自主性提升，購房促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段；后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復(fù)可期。

 

    4）近期市場對(duì)房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬科A/龍頭股萬科企業(yè)，中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：新冠疫情、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、中美貿(mào)易摩擦或?qū)е聡鴥?nèi)部分行業(yè)龍頭股發(fā)展和就業(yè)情況不及預(yù)期，進(jìn)而影響居民收入和信貸擴(kuò)張；房企“三道紅線”疊加債務(wù)集中償還期，部分房企出現(xiàn)信用違約的風(fēng)險(xiǎn)加大。

 

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