繼續(xù)聚焦央國(guó)企和部分頭部民企，關(guān)注未來(lái)政策空間此次地產(chǎn)風(fēng)波是房企信用風(fēng)險(xiǎn)概念股的集中體現(xiàn)，短期會(huì)影響需求預(yù)期，中期會(huì)影響增量投資，想要扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)鏈條下行趨勢(shì)需要更多政策助力來(lái)扭轉(zhuǎn)信心，我們期待后續(xù)更多針對(duì)市場(chǎng)托底和房企紓困政策空間。建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦1）A股開(kāi)發(fā)：金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份；2）港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園；3）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。

 

    C 端風(fēng)波核心是B 端信用危機(jī)的集中暴露，短期影響復(fù)蘇節(jié)奏我們認(rèn)為此次風(fēng)波本質(zhì)是B 端信用風(fēng)險(xiǎn)龍頭股的集中暴露，主要體現(xiàn)為：1. 短期挫傷行業(yè)復(fù)蘇節(jié)奏。我們跟蹤的60 城7 月數(shù)據(jù)在6 月份銷(xiāo)售回暖之后重新回落，7 月1-23 日60 城新房銷(xiāo)售概念股面積同比-39%（6 月-17%）；2. 部分出險(xiǎn)房企布局較多的地區(qū)會(huì)面臨更大的壓力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，出險(xiǎn)項(xiàng)目較多城市7 月（截至17 日）平均去化率僅23%，較其他城市低15pct，另?yè)?jù)我們統(tǒng)計(jì)，目前違約的全國(guó)性房企布局最多的城市依次是重慶、武漢、成都、西安等，這些城市的部分區(qū)域可能會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目影響導(dǎo)致去化難度增加。3. 影響C端對(duì)民企信任度，需求將進(jìn)一步向央國(guó)企和二手房?jī)A斜。

 

    中期影響：風(fēng)波凸顯民企之殤，中期新開(kāi)工投資將持續(xù)承壓2020 以來(lái)我們看到行業(yè)中民營(yíng)房企的角色已經(jīng)在多個(gè)維度開(kāi)始淡化，此次風(fēng)波預(yù)計(jì)將使得“國(guó)進(jìn)民退”的格局推向極致。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，融資端、銷(xiāo)售端和拿地端，2022H1 民企的市占率較之2020 年分別下降51、15、37pct至11%、53%和22%。由于市場(chǎng)原核心主體的淡出，我們認(rèn)為會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，中期影響體現(xiàn)為：1. 增量投資進(jìn)一步下行。預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工面積、施工面積同比增速分別為-27.3%、-3.4%，全年開(kāi)發(fā)投資同比增速為-8.9%；2. 核心城市房?jī)r(jià)矛盾預(yù)計(jì)會(huì)加劇。增量投資的減少將會(huì)持續(xù)影響供給彈性，未來(lái)如果市場(chǎng)景氣度逐步復(fù)蘇，部分城市房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R上行壓力。

 

    政策后續(xù)展望：相關(guān)部門(mén)積極回應(yīng)，未來(lái)關(guān)注更多政策空間我們觀察到風(fēng)波后監(jiān)管部門(mén)和地方政府龍頭股已開(kāi)始積極響應(yīng)，傾向于市場(chǎng)化解決問(wèn)題。中期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)困局的核心在于大規(guī)模民企信用風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的負(fù)反饋，如果要緩解當(dāng)前地產(chǎn)鏈條的持續(xù)下行趨勢(shì)，需要更多政策從根源上拯救市場(chǎng)主體信心。居民端，可期待更大力度的因城施策、購(gòu)房杠桿優(yōu)化等。

 

    企業(yè)端，需要多角度托底阻斷風(fēng)險(xiǎn)蔓延�？赡艿姆绞桨�括：1）金融紓困支持；2）AMC 紓困；3）國(guó)資入股增信；4）穩(wěn)定基金。值得強(qiáng)調(diào)的是，我國(guó)公共儲(chǔ)蓄規(guī)模龐大，截至2021 年末我國(guó)住房公積金繳存余額8.2 萬(wàn)億，當(dāng)前使用效率較低，我們認(rèn)為未來(lái)公積金的潛在盤(pán)活也有希望為房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期紓困以及助力平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)想象空間。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營(yíng)龍頭股風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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