摘要：表述上維持“多目標(biāo)管理”原則或意味著“穩(wěn)增長(zhǎng)”角度的風(fēng)格切換，判斷下半年流動(dòng)性存在進(jìn)一步改善空間且保交樓龍頭股或有更多流動(dòng)性支持，維持“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線貫穿全年判斷；“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”表述居首，排在“房住不炒”前或在強(qiáng)調(diào)房住不炒的“住”，保交樓仍是核心，“保交樓龍頭股，穩(wěn)民生”、“地方政府責(zé)任”壓實(shí)的定調(diào)或有助于緩釋市場(chǎng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，把房地產(chǎn)板塊的關(guān)注焦點(diǎn)拉回到基本面復(fù)蘇和競(jìng)爭(zhēng)格局改善之上；“政策工具箱用足用好”表明下半年房地產(chǎn)支持類政策種類及力度或具備更大空間；延續(xù)4 月“支持剛性和改善性住房需求”表述，維持“二套房首付比例、利率、交易稅費(fèi)存在 進(jìn) 一 步優(yōu)化空間”的判斷。

 

    表述上維持“多目標(biāo)管理”原則或意味著“穩(wěn)增長(zhǎng)”角度的風(fēng)格切換，判斷下半年流動(dòng)性存在進(jìn)一步改善空間且保交樓或有更多流動(dòng)性支持，維持“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線貫穿全年判斷。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“全面落實(shí)疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全的要求”，該表述與430 政治局會(huì)議表述一致，表明了中央維持“多目標(biāo)管理”的決心，一定程度上支持“穩(wěn)增長(zhǎng)”角度的風(fēng)格切換；“鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢(shì)，著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間”表明下半年 “穩(wěn)增長(zhǎng)”仍是主線；“財(cái)政貨幣政策概念股要有效彌補(bǔ)社會(huì)需求不足。用好地方政府專項(xiàng)債券資金，支持地方政府用足用好專項(xiàng)債務(wù)限額…用好政策性銀行新增信貸和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資基金”，判斷下半年流動(dòng)性存在進(jìn)一步改善空間，且保交樓或更有流動(dòng)性支持。另外，本次會(huì)議提及“提高產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定性和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，暢通交通物流，優(yōu)化國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈布局，支持中西部地區(qū)改善基礎(chǔ)設(shè)施和營(yíng)商環(huán)境”，判斷保B 端和保C 端同樣受重視。

 

    “穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”表述居首，排在“房住不炒”前或在強(qiáng)調(diào)房住不炒的“住”，保交樓仍是核心，“保交樓，穩(wěn)民生”、“地方政府責(zé)任”壓實(shí)的定調(diào)或有助于緩釋市場(chǎng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，把房地產(chǎn)板塊的關(guān)注焦點(diǎn)拉回到基本面復(fù)蘇和競(jìng)爭(zhēng)格局改善之上。4 月政治局會(huì)議將“有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”放在房地產(chǎn)表述首位，而本次會(huì)議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在房地產(chǎn)表述首位，該表述也是政治局會(huì)議中首次出現(xiàn)。從表述判斷當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)較4 月政治局會(huì)議時(shí)更為嚴(yán)峻，認(rèn)為“房住不炒”基調(diào)不變，但此次更強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的“住”，也即“保交樓，穩(wěn)民生”，判斷后續(xù)或有更多政策出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)，判斷保交樓是下半年的主要任務(wù)，部分城市已開始著力解決保交樓問題，同時(shí)“壓實(shí)地方政府責(zé)任”，明確責(zé)任后預(yù)計(jì)保交樓任務(wù)將進(jìn)一步加快落實(shí)，有助于緩釋市場(chǎng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

 

    “政策工具箱用足用好”表明下半年房地產(chǎn)支持類政策種類及力度或具備更大空間；延續(xù)4 月“支持剛性和改善性住房概念股需求”表述，維持“二套房首付比例、利率、交易稅費(fèi)存在進(jìn)一步優(yōu)化空間”的判斷。相較4 月“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)政策”的表述，本次會(huì)議提及政策工具箱要“用足用好”，或說(shuō)明政策儲(chǔ)備充足，后續(xù)各地或有更多房地產(chǎn)支持類政策出臺(tái)，種類及力度或較上半年具備更大空間；延續(xù)4 月“支持剛性和改善性住房需求”的表述，當(dāng)前各地已出臺(tái)包括首套、二套房首付比例和利率等放松政策，維持4 月判斷：“二套房首付比例、利率、交易稅費(fèi)等均具備優(yōu)化可能，部分一二線重點(diǎn)城市二套房首付比例奇高，或具備一定優(yōu)化空間”。

 

    配置建議：認(rèn)為（1）風(fēng)格切換雖推遲但仍將出現(xiàn)；（2）近期政策有利于 緩釋市場(chǎng)對(duì)于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，把房地產(chǎn)概念股板塊的關(guān)注焦點(diǎn)拉回到基本面復(fù)蘇和競(jìng)爭(zhēng)格局改善之上，建議大家沿著基本面主線超配優(yōu)質(zhì)房企。當(dāng)前周期特征下，并不具備過去房?jī)r(jià)大幅上漲救贖劣質(zhì)資產(chǎn)的條件，“高質(zhì)量”周轉(zhuǎn)的“管理紅利”模式或具備護(hù)城河優(yōu)勢(shì)。在此基礎(chǔ)上建議關(guān)注：a.“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線下“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”龍頭“招保萬(wàn)金中華龍”（【招商蛇口】概念股【保利發(fā)展】【萬(wàn)科A】【金地集團(tuán)】【中國(guó)海外發(fā)展】【華潤(rùn)置地】【龍湖集團(tuán)】）；b.銷售復(fù)蘇后貨值彈性較大的地方區(qū)域型國(guó)企，如【建發(fā)股份】等；c.精選“有質(zhì)量的杠桿”的高杠桿民企，等到銷售右側(cè)確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報(bào)，如【華僑城A】等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期，海外流動(dòng)性收緊超預(yù)期等。

 

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