本周核心觀點(diǎn)：本周新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)，二手房龍頭股成交面積同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)提升，庫(kù)存面積環(huán)比微降，受到部分城市銷(xiāo)售邊際回暖，去化周期繼續(xù)下降。土地市場(chǎng)方面，本周上海完成第二批集中供地，從拿地企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，一方面國(guó)企、央企目前仍是土拍的主力軍；另一方面，民企參與上海集中供地的熱情并未減退，參拍的企業(yè)多為中小型房企，且大多是今年首次在上海參拍。房企信用方面，8家企業(yè)發(fā)債主體推遲評(píng)價(jià)，5家出現(xiàn)境內(nèi)債展期。

 

    重點(diǎn)政策解讀：房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭股以“穩(wěn)”為先，“保交樓”首入中央政治局會(huì)議內(nèi)容：本次會(huì)議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”

 

    放到了最前端，這意味著當(dāng)前市場(chǎng)的主要矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)向，即出現(xiàn)各類(lèi)不穩(wěn)定因素，包括市場(chǎng)交易龍頭股疲軟、停工停貸風(fēng)波、房企信用問(wèn)題依然嚴(yán)峻等。會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，釋放出較為積極的信號(hào)。而“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”更是首次在政治局會(huì)議中被提及。結(jié)合此前銀保監(jiān)會(huì)三提“保交樓”，預(yù)計(jì)未來(lái)將面臨自上而下政策基調(diào)的調(diào)整，下半年地方支持性政策會(huì)在“房住不炒”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，更大力度保障順利交付，無(wú)論是對(duì)需求端的支持還是對(duì)供給端的保障都將不容忽視，風(fēng)險(xiǎn)事件也可加速化解。

 

    一周行情回顧：本周（2022/7/25-2022/7/31）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.85%，跑贏上證綜指3.36pct，在各類(lèi)板塊中位列第1/32，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲0.32%，跑贏恒生綜指2.88pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：廣匯物流（44.61%）、匯景控股（38.33%）、陽(yáng)光城（18.65%）。本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：順發(fā)恒業(yè)（-15.17%）、德信中國(guó)（-12.80%）、廣宇發(fā)展（-9.72%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌2.83%，跑輸恒生綜指0.27pct，跑贏恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)0.28pct，在各類(lèi)板塊中位列第16/30。漲幅前3名公司分別為：綠城管理控股（11.28%）、金科服務(wù)（1.84%）、中海物業(yè)（1.49%）；跌幅前3名公司分別為：正榮服務(wù)（-16.67%）、碧桂園服務(wù)（-14.10%）、時(shí)代鄰里（-13.22%）。

 

    地產(chǎn)市場(chǎng)概念股監(jiān)測(cè)：本周（2022/7/23-2022/7/29）30個(gè)大中城市新房成交面積314.61萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.3%，同比下降21.2%。15城二手房成交面積171.78萬(wàn)平，同比上升6.7%，環(huán)比上升0.1%。17個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存龍頭股面積19651.97萬(wàn)平，環(huán)比微降-0.7%，去化周期92.45周，較上周縮短1.57周。上周（2022/7/18-2022/7/24）100大中城市土地供應(yīng)建面2735.03萬(wàn)平，同比下降22.0%，環(huán)比下降-2.15%，土地成交建面4096.77萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)39.2%，環(huán)比略降2.7%，供需比微升至0.67。

 

    房企融資情況：本周（2022/7/25-2022/7/31）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為103.85億元，同比下降29%，環(huán)比下降22%；債務(wù)總償還量為142.97億元，同比下降42%，環(huán)比下降0.04%，凈融資額-39.1億元。本周沒(méi)有海外地產(chǎn)債發(fā)行。上周（2022/7/18-2022/7/24）共有15個(gè)房地產(chǎn)信托龍頭股發(fā)行，發(fā)行總額30.09億元，平均期限1.59年，平均年收益率7.70%，發(fā)行規(guī)模較之前一周明顯提升，發(fā)行期限縮短，收益率微降。

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。

 

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