地產龍頭股管控政策四輪周期下，房市反應擺脫滯后，銀行股邏輯切換。

 

    　　四輪周期：政策鼓勵下房市升溫、政策收緊效果滯后→房市松綁以救市、需求旺盛→各地開啟“限購潮”但需求熱度不減→“房住不炒”政策定力足，地產全面管控。銀行股表現：1）2017年前，銀行股的走勢與樓市關聯度大，房地產作為支柱產業(yè)，周期變化對經濟影響較大；2）2017年后受樓市影響減弱，疊加銀行基本面優(yōu)質向好，長周期股價趨勢穩(wěn)定上漲。

 

    　　房企融資監(jiān)管龍頭股趨嚴，需求復蘇不及預期，政策頻吹暖風托底經濟。房企融資主要依賴兩大渠道：1）銀行渠道：2019年起銀行為房企拿地提供前融資金被禁止；開發(fā)貸、非標和債券等渠道亦受限。2）居民渠道：房企資金來源中開發(fā)貸不足三成，而對銷售回款依賴增強。若房市熱度下降，易出現“銷售概念股遇冷-交房困難-業(yè)主停貸”負反饋效應。當前房市供需兩端出現積極信號：1）6月銷售出現短暫回溫，二手房交易量提升較為明顯。

 

    　　近期房企開啟密集發(fā)債步伐，房企融資現積極信號。2）穩(wěn)地產政策暖風頻吹以提振需求。上半年超170城放松地產政策，首套房利率下限與5Y-LPR下降，但需求顯著恢復仍靜待經濟和防疫拐點。

 

    　　銀行動態(tài)調整涉房業(yè)務，總量和結構上均有優(yōu)化。1）總量來看，2021年主要股份行全口徑涉房業(yè)務均有不同程度壓降。擔險業(yè)務主要為實有貸款；非擔險業(yè)務中債券承銷重要性提升。2）結構來看，銀行涉房風險偏好下降，重點聚焦優(yōu)質客戶和高能級區(qū)域。部分股份行和城商行涉房貸款占比大，但調整時間較為充足；股份行和東部城商行的資產獲取能力普遍較強、區(qū)位優(yōu)勢明顯，涉房業(yè)務將向頭部城市聚集，資產質量預期改善。

 

    　　銀行主動化解涉房風險，資產質量大幅惡化可能性較小。“停貸事件”中上市銀行涉及貸款占比大多在0.01%左右。各方正逐步形成合力實現“保交樓”，資產質量大幅惡化可能性較小：1）存量上，銀行加大項目貸和并購貸支持力度，對受困企業(yè)貸款進行展期、續(xù)貸等，資產質量壓力緩解；2）增量上，銀行也通過嚴格篩選高質量白名單房企客戶、成立地產專項組、加強貸后跟蹤管理、加快壞賬核銷等等來全方位應對不良地產風險。

 

    　　投資建議：短期風險沖擊，關注銀行中報業(yè)績。當前銀行板塊估值處于歷史絕對低位。1）業(yè)績角度建議關注優(yōu)質區(qū)域行，這類銀行擴表高效、質量上佳，業(yè)績確定性強，如江蘇、成都、杭州、蘇州、常熟。2）地產后周期，誰將脫穎而出？輕地產、重實體、客群牢的優(yōu)質行，重點關注寧波；關注涉房業(yè)務概念股較多優(yōu)質行估值修復機會，建議關注招行、平安、興業(yè)。

 

    　　風險提示：疫情拖累經濟增速；地產監(jiān)管力度超預期；風險處置不及預期。

 

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