北京提出老舊小區(qū)改造要推廣“勁松模式”與“首開經驗”

 

    2022 年7 月18 日，北京市委全面深化改革委員會召開會議，審議了《北京市老舊小區(qū)改造龍頭股工作改革方案》，提出老舊小區(qū)改造是“民生改善綜合體”，應細化改造內容和標準，加快審批速度；推廣“勁松模式”“首開經驗”；引入專業(yè)化物業(yè)服務工作機制，健全物業(yè)費收繳使用制度。

 

    “勁松模式”指北京朝陽區(qū)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造的成功范式；“首開經驗”

 

    指首開集團在老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務升級方面提供的經驗勁松模式：通過區(qū)級統(tǒng)籌，街鄉(xiāng)主導，社區(qū)協(xié)調，居民議事，企業(yè)運作，五方聯(lián)動推進老舊小區(qū)的改造更新工作； “先嘗后買”，企業(yè)提供為期四個月免費服務，讓居民在感受到生活品質提升基礎上逐步接受物業(yè)服務付費理念。

 

    首開經驗：物業(yè)服務前置，“硬基建”與“軟服務”相結合，根據(jù)居民提出新的合理化建議持續(xù)開展微改造。

 

    我們認為老舊小區(qū)存在基礎設施差、缺乏專業(yè)物業(yè)管理等問題，無法滿足居民日常生活的需求。根據(jù)“勁松模式”和“首開經驗”，老舊小區(qū)改造必須充分發(fā)揮物業(yè)服務前置作用，在解決居民訴求、改造方案出臺和實施、部分資金投入、后期維護和持續(xù)運營等方面，物業(yè)企業(yè)均扮演核心角色。

 

    舊改是物業(yè)企業(yè)存量拓展途徑之一，政府支持力度較強國務院指出到“十四五”期末，力爭基本完成2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務；根據(jù)住建部摸排，全國2000 年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個、涉及居民上億人、超4200 萬戶、建面約40 億平。國家多部門明確提出支持老舊小區(qū)引入市場化物業(yè)服務；多地出臺改造細則。我們認為，老舊小區(qū)改造催生三大業(yè)務：基礎物業(yè)管理服務、空間運營服務、其他社區(qū)增值服務。

 

    老舊小區(qū)改造的加速推進，提高物管概念股企業(yè)的滲透率，擴大物管行業(yè)市場空間。

 

    物業(yè)管理板塊資本市場表現(xiàn)：受美聯(lián)儲加息、新冠疫情反復以及部分房企出現(xiàn)信用風險等影響，市場悲觀情緒發(fā)酵，2022 年1-7 月，光大地產AH 核心物業(yè)指數(shù)累計下跌34.7%，2022 年平均PE 估值約為12 倍，處于歷史低位。

 

    投資建議：物管公司獨立發(fā)展能力提升，短期波動不影響長期發(fā)展向好物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業(yè)水平，提高勞動報酬率在初次分配中的比重中作用凸顯，并在疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。

 

    投資建議關注三條主線：

 

    1）“估值修復”：關注房地產行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風險龍頭股逐步出清帶來的風險溢價下降，推薦新城悅服務、世茂服務，建議關注碧桂園服務、金科服務、融創(chuàng)服務、建業(yè)新生活。

 

    2）“獨立發(fā)展”：關注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管，推薦綠城服務、旭輝永升服務、雅生活服務。

 

    3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司龍頭股的穩(wěn)健發(fā)展概念股和低風險帶來的估值溢價，建議關注保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務、金茂服務、越秀服務、建發(fā)物業(yè)。

 

    風險分析：人工成本風險；第三方外拓競爭加劇風險；增值服務拓展風險；關聯(lián)方依賴風險；外包風險。

 

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