投資要點(diǎn)

 

    本周（2022.7.23-2022.7.29，下同）：房地產(chǎn)概念股板塊（SW）漲跌幅+2.85%，同期滬深300、萬得全A 指數(shù)漲跌幅分別為-1.61%，-0.28%，超額收益分別為+4.45%、+3.13%。

 

    房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場概念股：本周60 城新房成交面積413.6萬平，環(huán)比+4.3%，同比-25.5%；2022 年7 月1 日-7 月29 日累計(jì)成交1633.8 萬平，同比-38.2%。2022 年累計(jì)成交11797.4 萬平，同比-42.8%。

 

    20 城二手房成交面積162.7 萬平，環(huán)比+1.3%，同比+15.0%；2022 年7月1 日-7 月29 日累計(jì)成交665.9 萬平，同比-0.4%。2022 年累計(jì)成交3585.8 萬平，同比-33.8%。16 城新房累計(jì)庫存10216.3 萬平，環(huán)比+0.2%，同比+8.7%。16 城新房去化周期為12.3 個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)-0.6 個(gè)月，同比變動(dòng)+4.1 個(gè)月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為10.5 個(gè)月、12.4 個(gè)月、27.0 個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)-0.6 個(gè)月、-0.5 個(gè)月、-1.3 個(gè)月。

 

    （2）土地市場：2022 年7 月25 日-2022 年7 月31 日，百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量環(huán)比+19.7%，同比-19.9%；供應(yīng)土地建筑’龍頭股面積環(huán)比+26.0%，同比-38.3%。百城土地成交建筑面積環(huán)比-56.7%，同比-45.9%；成交樓面價(jià)環(huán)比+208.9%、同比+258.6%；土地溢價(jià)率環(huán)比+1.8pct，同比-3.8pct。

 

    重點(diǎn)政策：7 月28 日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場概念股，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。此次中央政治局會(huì)議將‘穩(wěn)定房地產(chǎn)市場’放在了最前端，首次提及“保交樓”，并且明確指出“壓實(shí)地方政府責(zé)任”。地方政策方面，鄭州市政府召開8 家房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)，會(huì)議主要內(nèi)容為結(jié)合《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》文件，市房管局匯報(bào)了8 家房企紓困項(xiàng)目開發(fā)模式：棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組及保障性租賃住房。棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還” 模式由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo)，即政府指定由一家融資平臺(tái)統(tǒng)一向國開行申請(qǐng)棚改貸款額度，投入到各個(gè)項(xiàng)目后，再由這一平臺(tái)統(tǒng)籌安排償還資金。此外，資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付；銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可通過“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。從此次會(huì)議可以看出，政府正在積極化解房地產(chǎn)企業(yè)困局，全力以赴“保交付、保生產(chǎn)、保民生”。

 

    周觀點(diǎn)：多地二手房指導(dǎo)價(jià)明顯放松，貝殼統(tǒng)計(jì)的7 月全國首套房貸平均利率4.35%，二套為5.07%，分別較上月下降7 個(gè)、2 個(gè)基點(diǎn)，平均放款周期25 天，較上月縮短4 天。中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交樓、穩(wěn)民生”，8 月各地有望加速出臺(tái)放松政策。隨著居民購房’龍頭股信心逐漸回復(fù)，未來2-3 個(gè)月銷售或?qū)⑹荲 型回暖。中長期看，隨著風(fēng)險(xiǎn)房企收縮，更多資源整合機(jī)會(huì)和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開發(fā)：保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口’龍頭股、金地集團(tuán)；2）物業(yè)管理：新大正、招商積余、南都物業(yè)；3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：我愛我家。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)’龍頭股下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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