本報(bào)告導(dǎo)讀：

 

    2022 年7 月TOP50 房企概念股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3379 億元，同比下降43%，較6 月回落6 個(gè)pct。其中民企、國(guó)企、央企分別同比下降60%、5%、10%。

 

    摘要：

 

    7月房企銷(xiāo)售 龍頭股增速出現(xiàn)回落，民企增速回落，而央國(guó)企出現(xiàn)改善。2022年7 月房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3379 億元，同比下降43%，較6 月同比增速-38%出現(xiàn)較大幅度回落，達(dá)到6pcts。其中，民企、國(guó)企和央企分別同比下降60%、5%、10%。民企較6 月同比增速出現(xiàn)回落，下降9pcts；而央企和國(guó)企均出現(xiàn)了改善，分別提升18pcts 和2pcts。TOP20 房企中華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)均實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，尤其是華潤(rùn)置地和越秀地產(chǎn)，不僅連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，且7 月同比增速分別達(dá)到79%和104%。

 

    受7 月部分項(xiàng)目停工事件的影響，帶來(lái)民企銷(xiāo)售出現(xiàn)大幅度下降。7月部分城市個(gè)別停工項(xiàng)目出現(xiàn)停貸事件，隨后擴(kuò)散到多個(gè)城市，由于當(dāng)前出現(xiàn)停工的項(xiàng)目主要集中在違約的民企，考慮到商品房的預(yù)售制度，居民對(duì)民企的信心下降，帶來(lái)的是民企的銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯下降。隨著6 月銷(xiāo)售出現(xiàn)改善后，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)基本面的預(yù)期轉(zhuǎn)向偏樂(lè)觀，開(kāi)始預(yù)期8 月或9 月出現(xiàn)單月銷(xiāo)售同比增速回正。但是從房企的角度看，普遍對(duì)市場(chǎng)依然偏謹(jǐn)慎，三季度依然是觀測(cè)期�？紤]到當(dāng)前停貸對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售和對(duì)民企的影響，我們預(yù)計(jì)2022 年單月難以看見(jiàn)銷(xiāo)售回正。

 

    民企陷入困境，融資不暢疊加居民信心受損，銷(xiāo)售壓力加大的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)同樣提升。當(dāng)前民營(yíng)房企陷入困境和惡性循環(huán)，當(dāng)有息負(fù)債融資渠道受到限制，無(wú)息負(fù)債的融資渠道成為房企的救命通道。盡管銷(xiāo)售融資受預(yù)售資金監(jiān)管影響，但是只要單項(xiàng)目銷(xiāo)售去化率提升，隨著項(xiàng)目工程的進(jìn)展依然能緩解資金壓力。但是當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售依然處于下降狀態(tài)，且民企受影響程度更大，進(jìn)一步加劇了銷(xiāo)售的壓力，從而帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的提升，成為一個(gè)惡性循環(huán)。民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)大概率仍然會(huì)繼續(xù)蔓延，地產(chǎn)板塊估值仍然承壓。

 

    目前的政策基調(diào)是保民生保交樓，因此機(jī)會(huì)依然集中在二線央國(guó)企。

 

    近期的中央政治局會(huì)議，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的同時(shí)，提出“保交樓、穩(wěn)民生”，這就意味著當(dāng)前的政策基調(diào)依然是托底�？紤]到當(dāng)前民營(yíng)房企融資沒(méi)有明顯改善，資金壓力的緩解只能依賴市場(chǎng)信心恢復(fù)，以及自我紓困。結(jié)構(gòu)性信用擴(kuò)張的機(jī)會(huì)僅在二線央國(guó)企，作為板塊內(nèi)的超額收益來(lái)源，受益中交地產(chǎn)概念股、建發(fā)股份。低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)依然面臨資產(chǎn)荒，享受價(jià)值重估，推薦金融街，中新集團(tuán)，受益中國(guó)國(guó)貿(mào)等，并持續(xù)推薦一線央國(guó)企。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。

 

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