核心觀點：

 

    　　政治局會議有關房地產表述再調整。7 月28 日中共中央政治局召開會議，在房地產概念股相關表態(tài)方面提出：要穩(wěn)定房地產市場，堅持房住不炒定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。與此前會議相比，本次政治局會議內容在延續(xù) “房住不炒”定位的同時，有關因城施策的表述進一步升級，并新增“要穩(wěn)定房地產市場”“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”表述。

 

    　　因城施策表述進一步升級，預計下半年改善力度及范圍將擴大。本次會議進一步強調因城施策要“用好用足政策工具箱”，主要由于當前政策力度及影響范圍仍然較小。22 年4 月政治局會議表態(tài)“支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策”以來，各地需求端政策落地頻次明顯提升，力度及范圍也有擴大，但更長時間維度對比仍表現出“頻次高、顆粒度細、力度小”的特征，截至22 年7 月地方政策力度評分較此前周期還有50%左右的下降空間。本次表態(tài)升級使得各地方的施政空間進一步擴大，預計下半年各地政策力度及范圍將進一步改善。

 

    　　近期首提“穩(wěn)定房地產”龍頭股，供需兩端維穩(wěn)成當前重任。本次會議新增“要穩(wěn)定房地產市場”“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”表述，主要由于本輪周期房地產市場面臨超過此前的供需兩端壓力。供給側來看，21 年末以來多家房企暴露信用風險，根據中指院數據22 年上半年600 城商住用地成交出讓金同比下降超過50%，房企投資能力及意愿下滑，需求端表現同樣疲弱，上半年全國及百強房企銷售金額同比分別下降29%、51%，70大中城市新房及二手房成交價格指數連續(xù)10 個月環(huán)比下跌，近期雖有所企穩(wěn)，但總體也呈現“弱復蘇”的特征。

 

    　　中央17 年以來首次表態(tài)“穩(wěn)定房地產市場”是對未來一段時間房地產市場運營環(huán)境發(fā)展目標的確認，也是對地產行業(yè)重要性的認可�？紤]到中央重大會議中有關行業(yè)的表態(tài)對行業(yè)未來一段時間相關政策的方向及基調的影響，預計后續(xù)供需兩端改善及穩(wěn)定政策將進一步升級，穩(wěn)定供給側投資能力，提振市場信心，釋放市場需求。

 

    　　宏觀政策表述有所加強。本次會議表態(tài)上更著重強調宏觀政策的積極性，并突出其中政策性銀行的作用，預計在后續(xù)市場概念股調控及維穩(wěn)過程中將有望實現多部門協作，在市場化調整不足時通過政策性銀行等手段進行補足，共同實現穩(wěn)定房地產市場，達到“保交付、穩(wěn)市場、穩(wěn)民生”的目的。

 

    　　盈利預測與投資建議。近期行業(yè)整體弱復蘇，但供給端仍面臨較大壓力。與此前周期相比，本輪周期“弱beta、強alpha”的特征將更為明顯，依托信用及金融資源優(yōu)勢，強信用房企去年以來一直維持穩(wěn)定的投資力度，在市場轉好的環(huán)境里迅速轉化為規(guī)模優(yōu)勢，表現出更強的基本面彈性。當前7 家A 股龍頭房企概念股平均PB（LF）估值僅0.99x，下半年銷售企穩(wěn)回升的過程疊加供給側改革的作用，經營ROE 改善，關注其中投資機會。

 

    　　風險提示。未來政策改善力度不及預期，基本面不及預期；融資龍頭股環(huán)境無改善；供給側改革出清影響情緒。

 

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