【每日一問(wèn)】

 

    　　自2021 年四季度以來(lái)，各地需求端政策陸續(xù)出現(xiàn)了調(diào)整。前期局部政策放松效果不彰，政策傳導(dǎo)到銷(xiāo)售端本身需要一定的時(shí)間、疫情反復(fù)使得部分需求被階段性抑制和延后、近期的交付問(wèn)題也使得購(gòu)房者信心下挫。從整個(gè)政策有效性的傳導(dǎo)鏈條來(lái)看，當(dāng)前銷(xiāo)售回暖是對(duì)房地產(chǎn)投資、房企資金壓力都是有重大意義的，因此各地政策是可以進(jìn)一步調(diào)整的。

 

    　　我們認(rèn)為，四類(lèi)壓力城市有望在需求端進(jìn)一步松綁：

 

    　　1）庫(kù)存壓力過(guò)高的城市。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，48 個(gè)樣本城市中，截至2022 年6 月末，超過(guò)一半的城市（25 個(gè)）商品住宅去化周期仍超過(guò)20 個(gè)月。宜興、銅陵、蘭州、煙臺(tái)、長(zhǎng)春、大連、泰安、天津、福州、珠海、惠州商品住宅庫(kù)存去化周期更是突破30 個(gè)月，另有六安、揚(yáng)州、南平、泰州、黃石、張家港、鎮(zhèn)江、沈陽(yáng)、三明、常熟、重慶、廈門(mén)、北京、鄭州超過(guò)20 個(gè)月。在庫(kù)存壓力較高（超過(guò)20 個(gè)月）的城市中40%為省會(huì)城市虹吸效應(yīng)較強(qiáng)省份中的低能級(jí)城市，12%為東北部城市，以上城市的基本面缺乏支撐，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

 

    　　2）房?jī)r(jià)下滑過(guò)快的城市。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70 個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，大連、哈爾濱、鄭州、武漢、昆明、蘭州、包頭、揚(yáng)州、溫州、安慶、泉州、九江、洛陽(yáng)、平頂山、岳陽(yáng)、湛江、桂林、北海、三亞、瀘州、大理連續(xù)四個(gè)月及以上環(huán)比下跌，天津、襄陽(yáng)、南充連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌。其中大連、哈爾濱、鄭州、蘭州、包頭、揚(yáng)州、九江、北海、大理已經(jīng)有9~11 個(gè)月房?jī)r(jià)連續(xù)下行，中西部城市面臨的房?jī)r(jià)下行壓力顯著大于其他區(qū)域。

 

    　　3）土地市場(chǎng)過(guò)冷，同時(shí)地方財(cái)政對(duì)土地出讓金依賴(lài)較大的城市。南通、長(zhǎng)春、常德、貴陽(yáng)、泰州、溫州、襄陽(yáng)、西安土地財(cái)政依賴(lài)度（即國(guó)有土地使用權(quán)出讓金/（地方政府性基金收入+公共財(cái)政收入））均超過(guò)55%，同時(shí)今年1-6 月成交土地建面同比降幅均超過(guò)45%。（備注：

 

    　　土地財(cái)政依賴(lài)度高的城市共性可參考《地產(chǎn)天天見(jiàn)（第12 期）》。）4）人口流出明顯的城市。2021 年人口凈流出較多的城市有天津、哈爾濱、黃岡、荊州、邯鄲、保定、南充、大慶、石家莊、邢臺(tái)、濟(jì)寧、煙臺(tái)，人口凈流出均超過(guò)2 萬(wàn)人，其中天津與哈爾濱凈流出超10 萬(wàn)人。

 

    　　長(zhǎng)春、溫州同時(shí)滿足了庫(kù)存壓力大、房?jī)r(jià)連續(xù)2 個(gè)月及以上下降、土地市場(chǎng)過(guò)冷同時(shí)地方財(cái)政對(duì)土地出讓金依賴(lài)較大以上三個(gè)條件；蘭州、大連、天津、鄭州、昆明、武漢、泰州、貴陽(yáng)、襄陽(yáng)滿足了以上三個(gè)條件中的兩項(xiàng)。南充、天津、哈爾濱、石家莊在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌的同時(shí)，人口也出現(xiàn)凈流出；煙臺(tái)、天津在庫(kù)存去化壓力較大的同時(shí)，人口也出現(xiàn)凈流出。以上政策調(diào)整預(yù)期相對(duì)較強(qiáng)的城市中，53%為中西部城市，20%為東北部城市。另外，有六成的省會(huì)城市也有進(jìn)一步放松房地產(chǎn)政策的空間，其中武漢和貴陽(yáng)本身的虹吸效應(yīng)較強(qiáng)，放松政策后的效果預(yù)計(jì)會(huì)比較突出。

 

    　　【今日收評(píng)】

 

    　　從大盤(pán)表現(xiàn)來(lái)看，今日（8 月8 日）申萬(wàn)房地產(chǎn)概念股板塊上漲0.29%，相對(duì)滬深300 收益率為0.50%；恒生地產(chǎn)板塊下跌0.59%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為0.18%。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企漲幅均值分別為1.17%、0.79%、1.53%。申萬(wàn)地產(chǎn)板塊今日上漲，主要是由于全國(guó)性AMC參與房企紓困、鄭州地產(chǎn)紓困基金運(yùn)作方案與百億規(guī)模的確立，為“保交付”、房企紓困政策落地都起到了一定的信心提振作用。

 

    　　從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為0.83%，排名前三是陽(yáng)光城、中南建設(shè)、綠地控股，其中陽(yáng)光城龍頭股漲停，受益于全國(guó)AMC 中國(guó)華融與其簽署紓困重組框架協(xié)議。中南建設(shè)、綠地控股漲幅分別為3.03%、2.28%，主要是融資方面的利好。中南建設(shè)子公司平陽(yáng)錦城置業(yè)向民生銀行借款3.84 億，期限30 個(gè)月；綠地控股擬向公司股東上海地產(chǎn)、上海城投分別借款15億元，借款期限為二年，借款年利率為6%。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-1.42%，排名前三是越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展龍頭股、華潤(rùn)置地，漲幅分別為0.43%、-0.24%、-0.32%，均為穩(wěn)健的龍頭和區(qū)域性央國(guó)企。

 

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