行業(yè)政策：730 強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，保交樓概念股成為地方政府重要任務(wù)7 月底中央政治局會(huì)議在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求端方面，提出要用足用好政策工具箱，預(yù)計(jì)此后政策放松力度進(jìn)一步加強(qiáng)，一二線城市概念股積極加入三限放松行列，限貸政策放松的可能性也在加大。供給端方面，政府提出保交樓、穩(wěn)民生，在停貸潮影響下，保交樓的成為地方政府需主動(dòng)推動(dòng)的任務(wù)，地方政府通過加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管來保增量項(xiàng)目交付，同時(shí)鄭州等地探索保存量項(xiàng)目交付的一攬子方案，不過目前諸如資金來源等關(guān)鍵問題仍不清晰，因此純市場(chǎng)化方式很難解決停工問題，建議先從國(guó)家層面提供初始信用和建立協(xié)調(diào)機(jī)制�？偠�言之，預(yù)計(jì)下半年政策寬松的重心仍在需求端，供給端政策將基于保交樓、保民生出臺(tái)相對(duì)措施，以重塑購(gòu)房者的信心，來確保需求端政策落地效果的充分實(shí)現(xiàn)。

 

    　　住宅市場(chǎng)：停貸潮下成交縮量，三季度不改冷淡行情龍頭股從我們監(jiān)測(cè)的40 城數(shù)據(jù)來看，7 月全國(guó)商品住宅概念股銷售面積為1870.8 萬(wàn)平米，同比下行32.6%，環(huán)比下行24.8%。

 

    　　對(duì)于三季度，我們認(rèn)為同比降幅有望收窄，但不改冷淡的市場(chǎng)行情。主要原因有二：第一，政策邊際效應(yīng)在減弱。上半年調(diào)控政策的放松對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)的影響仍較為有限，居民購(gòu)房的積極性依舊不足。隨著中央政治局會(huì)議在730 會(huì)議提出要用好用足政策工具箱，除非從三季度開始，政策放松的力度相比上半年更大，給居民創(chuàng)造更高的積極性，市場(chǎng)方有望實(shí)現(xiàn)好轉(zhuǎn)，否則恢復(fù)預(yù)期預(yù)計(jì)仍為有限。第二，居民信心不斷受挫。7 月中旬各城市爆發(fā)停貸潮，是對(duì)居民購(gòu)房信心的進(jìn)一步?jīng)_擊，在問題得到實(shí)質(zhì)性解決之前，我們認(rèn)為短期內(nèi)居民信心仍會(huì)處于相對(duì)低位。對(duì)于下半年，我們認(rèn)為要重點(diǎn)關(guān)注四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)，一是在730 提出用好用足政策工具箱的情況下，預(yù)計(jì)各城市會(huì)加大政策放松力度，屆時(shí)有助于帶動(dòng)改善型需求的釋放；二是在保交樓的舉措下，待項(xiàng)目復(fù)工得到實(shí)質(zhì)性進(jìn)展之后，預(yù)計(jì)居民短暫重拾購(gòu)房信心，規(guī)避成交增速持續(xù)下降的難題；三是政府對(duì)全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)堅(jiān)持要做好，外加房企迎來全年業(yè)績(jī)考核，預(yù)計(jì)對(duì)住宅市場(chǎng)有小幅的拉動(dòng)。

 

    　　土地市場(chǎng)：供應(yīng)走低，土地成交仍受資金不足制約2022 年7 月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)城市住宅用地供應(yīng)建筑面積8613.3 萬(wàn)平米，同環(huán)比分別下降49%及30%；成交總建筑面積為7298.6 萬(wàn)平米，同環(huán)比分別下降35%及34%。

 

    　　從前兩批集中供地累計(jì)規(guī)模來看，僅合肥一城土地供應(yīng)同比上升44%（2022 年前兩批宅地供應(yīng)建筑面積總量/2021 年前兩批宅地供應(yīng)建筑面積總量-1），其他城市土地供應(yīng)量均有明顯下降，多數(shù)城市同比降幅分布在20%到90%之間，上海降幅較小，同比僅為-7%�？傮w而言，各城市集中供地縮量明顯，第三批和第四批集中供地的供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)還將保持較低水平。較低的土地供應(yīng)導(dǎo)致土地成交下行，普通二線及三四線城市7 月土地成交量同比分別下降51%和53%；由于集中供地的階段性，7 月一線及核心二線概念股的供應(yīng)同比有所增長(zhǎng)，成交規(guī)模隨之增長(zhǎng)，核心二線城市同比大幅增長(zhǎng)546%，但我們認(rèn)為后續(xù)土地市場(chǎng)的恢復(fù)力度仍將受到房企資金不足的制約。

 

    　　企業(yè)表現(xiàn)：交樓風(fēng)險(xiǎn)下國(guó)企銷售優(yōu)勢(shì)更凸顯，民企債務(wù)展期成常態(tài)投資龍頭股方面，受土地供應(yīng)節(jié)奏影響，7 月房企拿地概念股規(guī)模環(huán)比下降23.3%，同比增長(zhǎng)22.7%，平均溢價(jià)率3.5%，投資情況與6 月相比無(wú)明顯改觀。銷售方面，7 月單月TOP200房企總銷售額環(huán)比下降27.8%，同比下降41.9%，房企銷售不如6 月，但略強(qiáng)于5 月，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的狀態(tài)，國(guó)央企銷售優(yōu)于民企，且趨勢(shì)呈現(xiàn)背離。融資方面，境內(nèi)債融資相對(duì)穩(wěn)定，但海外債展期已成常態(tài)，盡管8 月償債規(guī)模有所降低，但壓力仍不容小覷。

 

    　　資本市場(chǎng)方面，受大盤回調(diào)和停貸風(fēng)波等多方面因素沖擊，房企龍頭股股價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，房地產(chǎn)指數(shù)單月下跌4.6%。企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，由于停貸風(fēng)波的快速蔓延，倒逼政府加大力度尋求地產(chǎn)企業(yè)快速出清的渠道，而國(guó)央企不可避免地需要承擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)化解的責(zé)任。

 

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