【每日一問】

 

    　　本輪流動性危機(jī)中，閩系房企為重災(zāi)區(qū)，我們認(rèn)為政策收緊和市場走弱等外因加速了閩系房企危機(jī)的爆發(fā)，而激進(jìn)擴(kuò)張、多元融資概念股等內(nèi)因才是危機(jī)的根源所在。

 

    　　從外因來看，長三角政策收緊樓市降溫使閩系房企銷售受阻；三道紅線成為暴雷導(dǎo)火索。

 

    　　1）在需求端，長三角作為閩系房企布局的核心，受政策收緊樓市降溫影響銷售受阻。從20 年下半年開始，長三角地區(qū)多個城市陸續(xù)頒布調(diào)控政策，政策收緊導(dǎo)致市場降溫。21 年11 家閩系房企中有7 家銷售金額同比下降。同時，長三角地區(qū)住宅銷售去化周期持續(xù)攀升，21 年平均去化周期明顯高于20 年。

 

    　　2）在資金端，政府對房企的監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)。閩系房企以高杠桿的民營企業(yè)為主，成為了本輪政策監(jiān)管受影響較大的目標(biāo)。預(yù)售資金監(jiān)管、三道紅線等政策加碼，像閩系這樣堅持“高杠桿”的房企融資龍頭股活動被嚴(yán)格監(jiān)管，融資難度加大，最終資金無法周轉(zhuǎn)導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，出現(xiàn)暴雷事件。

 

    　　針對實(shí)質(zhì)性債務(wù)龍頭股違約的5 家閩系暴雷房企進(jìn)行比較和分析，我們總結(jié)出以下七方面暴雷內(nèi)因：

 

    　　1）盲目推進(jìn)全國化擴(kuò)張。閩系房企多形成全國化戰(zhàn)略，曾有3-5 年激進(jìn)擴(kuò)張時期。房企的管理層在全國化時容易用總部市場和發(fā)家市場的思維看待其他市場，將大量資金投入不熟悉的市場，導(dǎo)致在全國化的過程中遭遇各種各樣的制約與瓶頸。

 

    　　2）高溢價、高成本拿地。過高的成本擠壓項(xiàng)目利潤空間，使項(xiàng)目虧損、營收和利潤下滑。

 

    　　3）強(qiáng)大的多渠道融資能力強(qiáng)成為雙刃劍。充足的民間資本及海外回流資本為閩系房企提供充足的資金和良好的融資環(huán)境，使其擁有多渠道融資能力，支持全國化戰(zhàn)略，但也造成了“高杠桿”

 

    　　的特點(diǎn)。

 

    　　4）對持有物業(yè)的執(zhí)著。持有物業(yè)資金需求量大、占用時間長、且回收周期長，在政策收緊和市場遇冷的情況下更容易面臨現(xiàn)金流問題。

 

    　　5）住宅項(xiàng)目定位偏向中高端。住宅項(xiàng)目定位偏向中高端，目標(biāo)客群具有局限性，且在限價政策調(diào)控下，高價項(xiàng)目開盤時間被延后，項(xiàng)目去化周期進(jìn)一步拉長。

 

    　　6）大量的收并購。一方面需要大量資金投入，另一方面在對資產(chǎn)盡職調(diào)查不夠嚴(yán)謹(jǐn)、估值偏差等原因?qū)е仑浿岛拖�化速度大大慢于預(yù)期。在外部流動性收緊的背景下，容易拖累公司現(xiàn)金流狀況。

 

    　　7）多元化業(yè)務(wù)布局。一方面需要大量時間和資金的沉淀，且該類業(yè)務(wù)回報周期長，前期對現(xiàn)金流貢獻(xiàn)小，加重房企債務(wù)和現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)；另一方面盲目跟風(fēng)布局與房地產(chǎn)不相關(guān)領(lǐng)域，會導(dǎo)致公司精力過于分散，在每個領(lǐng)域都無法形成核心競爭力，造成無序擴(kuò)張，最終導(dǎo)致財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

 

    　　2021 下半年自恒大率先暴雷后，房企大面積出現(xiàn)流動性危機(jī)，閩系成為本輪暴雷事件中的重災(zāi)區(qū)。

 

    　　我們認(rèn)為疫情和政策等外部因素加速閩系房企危機(jī)的爆發(fā)，而內(nèi)部因素才是危機(jī)的根源所在。

 

    　　【今日收評】

 

    　　從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月10 日）申萬房地產(chǎn)板塊下跌0.67%，相對滬深300 收益率為0.45%；恒生地產(chǎn)板塊下跌2.56%，相對恒生指數(shù)收益率為-0.60%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.02%、0.28%、0.54%。行業(yè)持續(xù)上漲乏力，一方面是因?yàn)樵跊]有明顯催化劑、前期政策傳導(dǎo)仍需時間的情況下，行業(yè)基本面暫未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇；另一方面，市場對房企信心仍然不足，房企資金鏈持續(xù)緊繃，償債高峰月中或持續(xù)出現(xiàn)暴雷事件、中報期業(yè)績普遍承壓、近期的房企紓困政策落地的實(shí)施效果仍待觀察等多方面因素疊加。鋰電股西藏城投漲停；黃金概念股中潤資源漲停，今日鋰電池板塊、黃金概念分別上漲0.32%、2.96%。

 

    　　從個股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.04%，排名前三是招商蛇口、陽光城、中南建設(shè)，漲跌幅分別為1.10%、0.45%、-0.75%。其中招商蛇口100 億元小公募債獲深交所受理。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-4.46%，排名前三是越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)龍頭股、華潤置地，跌幅分別為1.28%、1.48%、1.60%，均為區(qū)域性央國企，其中越秀地產(chǎn)擬發(fā)行20 億元融資券，期限140 天，申購利率區(qū)間確定為1.45%-1.65%。

 

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