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國內(nèi)房貸行業(yè)概念股有哪些啊?2022最新國內(nèi)房貸龍頭股匯總

日期:2022-08-11 14:09:14 來源:互聯(lián)網(wǎng)
     6月末至7月中旬出現(xiàn)的房貸概念股違約引發(fā)市場廣泛關(guān)注,7月28日中央政治局會議首次提及“保交樓、穩(wěn)民生”,交樓和房貸恢復(fù)情況或?qū)⒊蔀橄掳肽晔袌龅年P(guān)注重點。居民房貸違約是否會影響本輪地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程,海外地產(chǎn)危機(jī)中如何支持居民和市場復(fù)蘇,房企在復(fù)蘇期內(nèi)表現(xiàn)如何?報告將從現(xiàn)狀、影響、原因和展望四個方面進(jìn)行分析。
 
      復(fù)盤美國概念股、日本和香港地區(qū)的房貸“斷供”違約經(jīng)歷,斷供違約通常是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下,由于房價下跌、居民收入降低、月供負(fù)擔(dān)加重導(dǎo)致。第一,美國10 大城市標(biāo)普/CS 房價指數(shù)同比增速從2004 年7 月的20.47%,回落至2008 年12 月的-19.23%。2003-2009 年,美國優(yōu)先級和次貸總體斷供比例分別上升了近2.8pct 和10pct。美國的救助措施主要針對居民和金融機(jī)構(gòu)。美聯(lián)儲的多輪量化寬松降低基準(zhǔn)利率,美國財政部通過稅收減免、凍結(jié)利率、按揭合約修改等方式緩解居民按揭壓力。第二,日本1991-2003 年房價指數(shù)下跌32%,90 年代個人破產(chǎn)申請件數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù)量大幅上升。“許可免責(zé)”破產(chǎn)程序延緩了個人債務(wù)出清速度,日本大藏省通過護(hù)航機(jī)制龍頭股,避免銀行大量破產(chǎn),以時間換空間。隨著2003 年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,破產(chǎn)案例和不良貸款下降,地產(chǎn)市場回暖。第三,亞洲金融危機(jī)和大規(guī)模建屋計劃引發(fā)香港樓市下跌。香港住宅按揭貸款拖欠比率從1998 年6 月的0.29%,上升至1999 年10 月的1.16%。港府通過暫停賣地穩(wěn)定地價房價,并通過貸款置換住宅興建、增加信貸支持力度、暫停房地產(chǎn)貸款“四成指引”、推出住宅按揭擔(dān)保計劃等方式,穩(wěn)定住房需求和信貸供給。
 
      新房預(yù)售制度是各個國家和地區(qū)較為普遍的銷售方式,不過重要性相對較低。美國住宅銷售以二手房為主(約90%),新房占比在10%左右。新房中預(yù)售占比多數(shù)時期在70-80%。日本2014-2018 年購入和自建新房占比合計占比近73%,二手住房占比僅5%。購入新房所占比中等,完成定金保全后可以進(jìn)行期房預(yù)售。香港二手住宅交易數(shù)量占比近80%,新房僅20%,但期房預(yù)售占比通常過半。三地新房均有運用預(yù)售形式,但重要性相對較低,對預(yù)售資金的監(jiān)管與內(nèi)地也有較大差異。
 
      修復(fù)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大概率跑贏大盤,龍頭通常表現(xiàn)更好,市場集中度有提升傾向。第一,2007-08 年次貸危機(jī)后,自2009 年3 月開始美國房地產(chǎn)指數(shù)跑贏大盤。修復(fù)期內(nèi)龍頭表現(xiàn)分化,前3 大龍頭房企股價漲幅最高時均超過70%。從2008 年財務(wù)數(shù)據(jù)來看,美國開發(fā)商普遍出現(xiàn)虧損,但現(xiàn)金充足且杠桿率較低。美國龍頭房企在次貸危機(jī)后市場份額穩(wěn)步提升。
 
      第二,日本行業(yè)指數(shù)領(lǐng)先房價跌幅拐點反彈。龍頭房企在1993 年復(fù)蘇周期表現(xiàn)偏弱,2003 年周期中跑贏行業(yè)指數(shù)。排名最高的三井不動產(chǎn)營收份額下降,其余頭部房企概念股營收份額上升。第三,香港龍頭房企在回升幅度上優(yōu)于大市,盡管恢復(fù)速度沒有表現(xiàn)出明顯領(lǐng)先。90 年代香港地產(chǎn)開發(fā)商集中度原本較高,1991-1994 年70%新落成的私人樓宇來自7 家地產(chǎn)商。
 
      1998 年危機(jī)期間許多中小房企受到重挫,暫停賣地等政策導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)恢復(fù)困難。修復(fù)期后,地產(chǎn)行業(yè)龍頭股集中度進(jìn)一步提高。
 
      下半年房地產(chǎn)市場展望。美國、日本和香港的房貸違約歷史中,經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)是大背景,直接原因在于房價下跌、居民收入和需求下降。而當(dāng)前國內(nèi)房貸概念股的違約主要反映的是對交樓的擔(dān)憂,并不是居民收入和購買力的問題,解決斷供的關(guān)鍵在于“保交樓”,而保交樓的重點又在于解決房企當(dāng)下資金缺口。下半年需持續(xù)關(guān)注房企資金和交樓恢復(fù)情況。
 
      風(fēng)險因素:房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期,地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。
 
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