投資摘要：

 

    市場(chǎng)行情：

 

    本周（8.1-8.5）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-4.50%（上周2.85%），A 股大盤概念股（萬得全A）漲幅-0.54%（上周-0.28%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-3.46%（上周0.25%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅0.23%（上周-2.20%）。本周A股、H 股地產(chǎn)概念股板塊表現(xiàn)均弱于大盤。

 

    行業(yè)基本面：

 

    新房銷售跌幅收窄，二手房銷售持續(xù)回暖。從數(shù)據(jù)來看，41 城商品房龍頭股累計(jì)銷售面積（8.1~8.4）同比1.0%，上月同比-30%；16 城二手房成交面積（8.1~8.4）同比51.1%，上月同比0.6%。

 

    去化周期繼續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至8.4）為609 天，上月同期為648 天。

 

    土地市場(chǎng)維持弱勢(shì)。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市本年累計(jì)（截至8.7）成交土地建面同比-25.6%，上周累計(jì)同比-25.3%；本周100 大中城市（8.1~8.7）土地成交溢價(jià)率5.3%，上周3.7%；100 大中城市本年累計(jì)（截至8.7）土地成交總價(jià)同比-44.3%，上周累計(jì)同比-44.4%。

 

    融資形勢(shì)嚴(yán)峻。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.7）累計(jì)同比-59.9%，上月規(guī)模同比-36.6%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.7）累計(jì)同比-92.5%，上月規(guī)模同比-28.7%。信托發(fā)行規(guī)模（8.1~8.7）累計(jì)同比-100.0%，上月規(guī)模同比-87.3%。

 

    投資策略：

 

    8 月5 日，中國華融官宣其將紓困陽光龍凈集團(tuán)有限公司，雙方已簽署《紓困重組框架協(xié)議》。鄭州在近日出臺(tái)了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，暫定規(guī)模100 億元。這也是7 月初全國爛尾樓業(yè)主斷供風(fēng)波以來，首個(gè)落地的地方性地產(chǎn)紓困基金。我們認(rèn)為，地方政府和金融機(jī)構(gòu)正加速落地政治局會(huì)議提出的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的指導(dǎo)方針，在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策有望進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進(jìn)一步加強(qiáng)。

 

    當(dāng)前大量民營地產(chǎn)面臨正在到來的償債高峰，居民對(duì)于地產(chǎn)交付的擔(dān)憂導(dǎo)致新房市場(chǎng)的信心十分脆弱。但二手房市場(chǎng)不存在新房的交付問題，二手房銷售的持續(xù)復(fù)蘇，顯示出市場(chǎng)需求的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。特別是政策較為積極且需求具有一定支撐的二線城市，二手房銷售的復(fù)蘇勢(shì)頭較為明顯。我們認(rèn)為，隨著紓困措施的持續(xù)落地，居民對(duì)于新房市場(chǎng)的信心有望逐步修復(fù)。但在“保交樓”為主的思路下，對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管正進(jìn)一步趨嚴(yán)，房企紓困可能著眼于“救項(xiàng)目，不救房企”，民營房企自身的流動(dòng)性危機(jī)短期可能仍然難以改善。

 

    我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)龍頭央企在土地和并購市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。2）扎根高能級(jí)區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)龍頭股。我們認(rèn)為深耕高能級(jí)區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級(jí)區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢(shì)帶來的逆勢(shì)擴(kuò)張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實(shí)現(xiàn)趕超。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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