【每日一問(wèn)】

 

    　　鄭州正式落地房地產(chǎn)紓困基金，著力化解“保交付”問(wèn)題。8 月5 日，鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》。從規(guī)模及參與主體來(lái)看，規(guī)模暫定100 億元，鼓勵(lì)央企、國(guó)企等社會(huì)資本參與問(wèn)題房產(chǎn)盤活。鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金概念股，規(guī)模暫定100 億元，采用母子基金方式運(yùn)作。此外，紓困專項(xiàng)基金重點(diǎn)通過(guò)引導(dǎo)、鼓勵(lì)央企、省級(jí)國(guó)企等社會(huì)資本以及AA 以上的市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有投融資公司等主體，以市場(chǎng)化、法制化方式參與盤活未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難，并通過(guò)將盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤項(xiàng)目，解決部分社會(huì)關(guān)注的停工停貸問(wèn)題。

 

    　　從運(yùn)作方式來(lái)看，母子基金形式運(yùn)作，紓困專項(xiàng)基金出資比例原則上不超30%。1）由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本（包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)）等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30％，項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)有投融資公司原則上應(yīng)參與子基金組建，各主體的出資比例由各方協(xié)商確定。2）此外，由子基金聘請(qǐng)第三方對(duì)擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估，以項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤活方式及價(jià)格；盤活資金通過(guò)子基金自有資金或融資方式籌集，其中前者子公司自有資金出資原則上不高于40％，其余資金通過(guò)積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸款等方式籌集低成本資金。3）子基金將對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤。通過(guò)紓困專項(xiàng)基金帶動(dòng)社會(huì)資本盤活危困房企1~2 個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，達(dá)到“盤活一個(gè)、救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。4）對(duì)于子基金的申報(bào)，由房地產(chǎn)頭部企業(yè)共同篩選區(qū)內(nèi)符合盤活條件的存量項(xiàng)目，按照“一項(xiàng)目一子基金”的方式,對(duì)接各級(jí)國(guó)有企業(yè)及各類社會(huì)資本，擬定子基金設(shè)立運(yùn)作方案。

 

    　　為什么房地產(chǎn)紓困基金由鄭州首先落地實(shí)施呢？我們認(rèn)為主要有以下三點(diǎn)原因：1）鄭州是本輪停貸事件風(fēng)波的中心。根據(jù)中指院，截至7 月19 日，全國(guó)已有的公開集體“斷供”313 個(gè)項(xiàng)目中，鄭州占據(jù)41 席（占比13%），2019-2022 年上半年鄭州“斷供”樓盤商品房成交套數(shù)2.78 萬(wàn)套，成交面積293 萬(wàn)平，成交金額388 億元，按50%按揭比例，約194 億規(guī)模；平均單項(xiàng)目2019 年后銷售約1390 套，單盤銷售近14.65 萬(wàn)平，約19.4 億元。鄭州“斷供”項(xiàng)目銷售面積占整個(gè)城市銷售面積的比例為8.3%。此外，鄭州停工問(wèn)題也較為突出。截至21 年末，重點(diǎn)24城已停工、延期交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面2468 萬(wàn)平，占其2021 年商品住宅成交總面積比重達(dá)10%。其中鄭州問(wèn)題項(xiàng)目總建面超200 萬(wàn)平、總套數(shù)超2 萬(wàn)套，占當(dāng)年成交套數(shù)的比重28%，顯著高于其他城市。2）鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，仍面臨房?jī)r(jià)下行與去庫(kù)存壓力。根據(jù)中指院，2022 年上半年鄭州新房房?jī)r(jià)1.22 萬(wàn)元/平，同比下降9.8%；新房銷售面積同比大幅下降39.9%；從庫(kù)存與去化來(lái)看，截至2022 年7 月末，鄭州庫(kù)存面積1282萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)24%，去化周期高達(dá)23.1 個(gè)月，同比增長(zhǎng)92%。3）鄭州具備基金實(shí)施的條件，早在2018 年就開始了產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金設(shè)立工作。2018 年2 月，鄭州政府?dāng)M成立鄭州國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金管理委員會(huì)，鄭州國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司于2019 年9 月20 日正式成立，大股東為鄭州市中融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資有限公司，目前持股比例65%，實(shí)控人為鄭州市財(cái)政局。2022 年8 月5 日，由鄭州國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司參與，與建業(yè)集團(tuán)已經(jīng)就北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目達(dá)成合作，未來(lái)擬通過(guò)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，在龍湖金融島片區(qū)打造高端金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，助力鄭州市引入智慧產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

 

    　　我們認(rèn)為房地產(chǎn)紓困基金的推出有以下五個(gè)方面的利好：1）政策資金可以通過(guò)紓困基金的方式進(jìn)入部分爛尾項(xiàng)目，化解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目停工、停貸造成的突出社會(huì)問(wèn)題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)“保交付”工作。

 

    　　2）一定程度上有利于信心的修復(fù)，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)一步劇烈下滑的風(fēng)險(xiǎn)。3）有助于行業(yè)出清。此外，由于報(bào)備項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的第三方盡職調(diào)查，預(yù)計(jì)參與門檻相對(duì)不低，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的可盤活項(xiàng)目是地方政府支持的首選，房企和項(xiàng)目都將出現(xiàn)明顯分化，頭部企業(yè)或率先獲得政府支持。4）開發(fā)商并非拿到直接融資，�？顚Ｓ�，杜絕了房企資金騰挪可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。5）鄭州紓困基金模式的創(chuàng)立對(duì)其他城市的房企紓困工作將起到一定的導(dǎo)向和借鑒價(jià)值。此類基金具有較好的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，百億級(jí)的資金規(guī)模能夠發(fā)揮很好的社會(huì)資本參與房企紓困效應(yīng)，以較少的原始資金，推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。若問(wèn)題項(xiàng)目的資金缺口為10 億元，最后此類問(wèn)題樓盤資金“分?jǐn)?rdquo;到母基金約為1.2 億（原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30％，其中自有資金出資原則上不高于40％）。不過(guò)，各方社會(huì)資本對(duì)市場(chǎng)的信心沒(méi)有完全恢復(fù)，目前也多處于觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)紓困基金具體的落地執(zhí)行情況還有待進(jìn)一步觀察和驗(yàn)證。

 

    　　【今日收評(píng)】

 

    　　從大盤表現(xiàn)來(lái)看，今日（8 月12 日）申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊上漲0.84%，相對(duì)滬深300 收益率為0.90%；恒生地產(chǎn)龍頭股板塊下跌0.08%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為-0.54%。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企漲幅均值分別為1.86%、0.54%、0.71%。板塊今日上漲，我們認(rèn)為與近期多地接力出臺(tái)需求端政策、房企龍頭股紓困政策有關(guān)，尤其是過(guò)去一周一線城市接連松動(dòng)：1）北京三項(xiàng)目試點(diǎn)放松老年家庭貸款條件；2）上海二手房貸款“三價(jià)就低”政策出現(xiàn)松動(dòng)；3）廣州入戶門檻下降，或有更多人獲得購(gòu)房資格。旅游概念股三湘印象漲停，今日旅游概念上漲0.78%。

 

    　　從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為1.29%，排名前三是陽(yáng)光城、招商蛇口、金科股份龍頭股，漲幅分別為3.64%、2.72%、2.03%。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為0.96%，排名前三是旭輝控股集團(tuán)、中國(guó)金茂、碧桂園，漲幅分別為4.26%、2.45%、2.10%，其中中國(guó)金茂旗下物管公司金茂服務(wù)今日披露業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超90%，金茂服務(wù)今日也上漲2.84%。

 

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