事件

 

    國家統(tǒng)計局發(fā)布2022 年1~7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。

 

    銷售端：7 月商品房銷售概念股降幅擴大，待觀察后續(xù)政策及房企動作2022 年1~7 月，商品房銷售龍頭股面積累計同比-23.1%（1~6 月-22.2%），7 月單月-28.9%(6 月-18.3%)；1~7 月銷售金額累計同比-28.8%（1~6月-28.9%），7 月單月-28.2%（6 月-20.8%）。其中，住宅銷售金額累計同比-31.4%（1~6 月-31.8%）。價格維度概念股，2022 年1~7 月全國銷售均價同比-7.44%（1~6 月-8.57%）；區(qū)域維度看，東部地區(qū)的銷售均價仍居四大區(qū)域首位，達13733 元/方。往后看，2022 年8 月至今（截至8 月15 日）30 大中城市高頻成交面積數(shù)據(jù)顯示同比-24.9%，銷售情況不容樂觀。隨著各大城市進入疫情常態(tài)化防控階段，短期降幅波動走向仍需觀察：①抑制行業(yè)信用風(fēng)險蔓延的防范措施，如鄭州100 億元規(guī)模房地產(chǎn)紓困專項基金的實操步驟及各大AMC 機構(gòu)參與房企主體紓困的具體落地；②貨幣政策工具箱概念股的“后手”，如降準(zhǔn)降息等，在8 月15 日MLF 利率調(diào)降超出預(yù)期基礎(chǔ)上，8 月LPR 下調(diào)可能性較大；③“因城施策”中基本面較好的強二線城市的政策放松空間。④房企“以價換量”力度，在“促回款、保交樓”壓力下，房企極有可能結(jié)合實際情況開展優(yōu)惠活動，如特價房、折扣和全民營銷返傭等積極營銷以提高去化率水平。

 

    開竣工：新開工降幅擴大，竣工壓力短期內(nèi)難以明顯改善2022 年1~7 月新開工同比-36.1%（1~6 月-34.4%），7 月單月-45.4%（6 月-45.1%）。從拿地向開工傳導(dǎo)的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時滯。細(xì)分至城市層面，“土地供應(yīng)兩集中”對拿地的節(jié)奏已經(jīng)產(chǎn)生明顯擾動。考慮到當(dāng)前宏觀環(huán)境的不確定性提升，房企拿地態(tài)度將愈發(fā)謹(jǐn)慎。值得注意的是2022H1 新開工在拿地端滯后的情況下，也將相應(yīng)出現(xiàn)波動，房企主動調(diào)整開工節(jié)奏的能力持續(xù)弱化。

 

    實行“兩集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍較弱，部分城市城投概念股等地方平臺托底現(xiàn)象延續(xù)。平臺獲取項目較大概率將尋求品牌房企合作開發(fā)，也是導(dǎo)致項目開工速度放緩的因素之一。在當(dāng)前房企普遍“以銷定產(chǎn)”的思路下，推遲新開工以確保“保交付”也是新開工不振的重要因素之一。

 

    1~7 月竣工面積同比-23.3%（1~6 月-21.5%），7 月單月-36.0%（6月-40.7%）�？⒐ぶ笜�(biāo)依然受到近期銀行斷貸事件波及下行，該指標(biāo)單月同比降幅稍有收窄，7 月以鄭州為代表的多地地方政府持續(xù)跟進“保交樓”政策，如設(shè)立地產(chǎn)紓困基金等，但是恢復(fù)需繼續(xù)觀察措施落地情況，考慮到政策發(fā)力需要時間，預(yù)計8 月壓力仍存。

 

    投資端：開發(fā)投資單月同比降幅擴大，土地投資貢獻持續(xù)減少2022 年1~7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-6.4%（1~6 月-5.4%），7 月單月-12.3%（6 月-9.4%）。注意到，1~7 月土地成交建面同比- 48.1%（1~6 月-48.3%）。考慮到，集中供地的實施及“因城施策”

 

    下分化，房企拿地策略維持保守，土地市場區(qū)域間熱度分化更為明顯，作為開發(fā)投資的主要組成部分，未來土地投資對開發(fā)投資的貢獻存在繼續(xù)弱化的可能；因此，盡管“保交樓”等一系列利好對建安投資有一定正面作用，但增量不足以對整體開發(fā)投資產(chǎn)生有力支撐，預(yù)計8 月開發(fā)投資額仍處于收窄探底階段（已考慮“兩集中”供地的節(jié)奏性）。

 

    融資端：到位資金單月同比降幅擴大，各細(xì)分渠道單月同比皆負(fù)2022 年1~7 月到位資金同比-25.4%（1~6 月-25.3%），7 月單月-25.8%（6 月-23.6%）。結(jié)構(gòu)上，7 月單月國內(nèi)貸款（同比-36.8%）、自籌資金（同比-20.6%）、回款（首付+按揭）（同比-28.5%）【其中個人按揭（同比-22.6%）、首付款（同比-31.2%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（7 月單月占比52.1%，1~7 月占比50.1%），各細(xì)分渠道單月同比皆負(fù)。居民總體按揭需求較上月有所弱化，從央行發(fā)布的7 月社會融資規(guī)模統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告可以印證：7月居民貸款新增1217 億元，同比少增2842 億元；其中，新增居民短期貸款-269 億元，同比少增354 億元，新增居民中長期貸款1486億元，同比少增2488 億元。居民貸款增量大幅減少，原因或在于：

 

    i）短期貸款方面，由于疫情再次反復(fù)、房貸和商業(yè)貸利率倒掛下居民大量還款導(dǎo)致新增貸款負(fù)增長；ii）中長期貸款方面，由于市場情緒低迷、防風(fēng)險訴求提升和摩擦性失業(yè)問題未有明顯好轉(zhuǎn)，居民購房意愿降低、需求不振導(dǎo)致中長期貸款大幅放緩。向后看，在良性循環(huán)和因城施策政策引導(dǎo)下，在保障居民合理購房需求釋放基礎(chǔ)上，融資端有望得到緩慢修復(fù)。

 

    投資建議

 

    繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”、“房地產(chǎn)稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調(diào)控概念股主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿概念股之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：建發(fā)股份、華發(fā)股份、新城控股、濱江集團；（3）物管概念股優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)等。

 

    風(fēng)險提示

 

    房地產(chǎn)調(diào)控政策放松不及預(yù)期，信用風(fēng)險概念股蔓延，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金概念股面大幅收緊等。

 

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