事件描述

 

    　　2022 年8 月15 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念股和銷(xiāo)售相關(guān)數(shù)據(jù)。

 

    　　事件評(píng)論

 

    　　需求改善略有波折，結(jié)構(gòu)分化仍較明顯，政策力度有望進(jìn)一步加碼。2022 年1-7 月全國(guó)商品房概念股銷(xiāo)售金額/面積/均價(jià)分別同比-28.8%/-23.1%/-7.4%，7 月單月同比分別-28.2%/-28.9%/+0.9%，銷(xiāo)售同比降幅邊際有所擴(kuò)大，需求改善略有波折，反映7 月淡季推盤(pán)量下滑，以及部分期房交付不確定性加劇導(dǎo)致居民短期購(gòu)房信心不足。2022 年7 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售面積/30 大中城市銷(xiāo)售面積單月同比分別為-45.5%/-33.0%，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)與30 大中城市微觀(guān)趨勢(shì)基本一致，恢復(fù)節(jié)奏有所波動(dòng)；從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，國(guó)央企銷(xiāo)售表現(xiàn)相對(duì)更好，分化仍較為明顯。當(dāng)前仍處于基本面磨底階段，部分重點(diǎn)城市政策累積效應(yīng)已初現(xiàn)成效，低基數(shù)和邊際改善背景下，預(yù)計(jì)Q3 同比降幅仍將進(jìn)一步收窄，Q4 或能見(jiàn)到單月銷(xiāo)售同比接近正負(fù)零；但仍需看到，當(dāng)前行業(yè)整體壓力依舊較大，復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不牢固，民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)化解仍較為緩慢，需求邊際改善節(jié)奏可能有所反復(fù)，政策維穩(wěn)力度有望進(jìn)一步加碼。

 

    　　供給依舊承壓，資金壓力龍頭股未緩解下預(yù)計(jì)短期難以顯著改善。2022 年1-7 月新開(kāi)工面積同比-36.1%，7 月單月同比-45.4%，降幅環(huán)比持續(xù)擴(kuò)大；1-7 月土地購(gòu)置面積/成交價(jià)款分別同比-48.1%/-43.0%，7 月單月同比分別為-47.3%/-33.4%；在銷(xiāo)售恢復(fù)節(jié)奏有所反復(fù)、融資環(huán)境依舊嚴(yán)峻的背景下，房企資金壓力未見(jiàn)邊際緩解，補(bǔ)庫(kù)意愿仍較弱，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將維持審慎。2022 年1-7 月竣工面積同比-23.3%，7 月單月同比-36.0%，資金鏈趨緊背景下房企現(xiàn)金流壓力仍較大，部分項(xiàng)目緩建甚至停工導(dǎo)致竣工節(jié)奏受到干擾，但保交付為民生底線(xiàn)，預(yù)售資金監(jiān)管概念股政策在大方向上有望結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)化，出險(xiǎn)房企項(xiàng)目紓困、資產(chǎn)盤(pán)活動(dòng)作也有望加速推進(jìn)，預(yù)計(jì)后續(xù)仍將看到竣工邊際修復(fù)，只是恢復(fù)速度可能相對(duì)較慢。

 

    　　投資降幅邊際擴(kuò)大，資金鏈進(jìn)一步承壓。2022 年1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比-6.4%，7 月單月同比-12.3%，降幅環(huán)比進(jìn)一步擴(kuò)大，銷(xiāo)售恢復(fù)緩慢、資金鏈概念股趨緊抑制房企投資意愿，預(yù)計(jì)下半年仍難以看到顯著改善。2022 年1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金同比-25.4%，7 月單月同比-25.8%，其中國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款概念股同比降幅環(huán)比均有所擴(kuò)大，與7 月新開(kāi)工量、銷(xiāo)售降幅擴(kuò)大趨勢(shì)一致。到位資金同比降幅仍顯著高于投資同比降幅，行業(yè)資金鏈仍面臨較大壓力，供需雙弱背景下有望看到政策空間進(jìn)一步打開(kāi)。

 

    　　問(wèn)題并未根本性解決，政策力度仍需加碼。需求改善略有波折，基本面整體依舊承壓，尤其是供給端面臨更大壓力，政策力度仍需加碼。貝塔演繹將逐步從第二階段（政策上/周期下）過(guò)渡至第三階段（政策上/周期上），全年在大方向上可以樂(lè)觀(guān)，波動(dòng)龍頭股都是節(jié)奏問(wèn)題，系統(tǒng)性賣(mài)點(diǎn)尚未出現(xiàn)。中長(zhǎng)期的格局邏輯一直都在，短期關(guān)鍵在于業(yè)績(jī)彈性和估值彈性，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)首選有效率的國(guó)企，關(guān)注有信用的民企；推薦保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)龍頭股、萬(wàn)科A 等；需求迎來(lái)更明顯改善之際，優(yōu)秀腰部民營(yíng)龍頭將體現(xiàn)更大彈性；下半年可關(guān)注具備好資產(chǎn)的“脫險(xiǎn)類(lèi)”房企。此外，優(yōu)質(zhì)物業(yè)股也進(jìn)入戰(zhàn)略配置窗口期。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    　　1、銷(xiāo)售需求改善有波折，政策持續(xù)加碼的節(jié)奏有不確定性；2、腰部房企信用龍頭股修復(fù)進(jìn)展低于預(yù)期。

 

數(shù)據(jù)推薦

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