8 月8 日以來，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房龍頭股REIT 及中金廈門安居REIT 公告基金份額認購倍數(shù)（剔除無效報價后網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù)）分別高達133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍。本周（2022 年8 月8 日至2022 年8 月12 日，下同）市場成交整體穩(wěn)定，產(chǎn)品價格維持平穩(wěn)。打新熱當然有利于吸引更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)掛牌，但長期而言也需留意REITs 市場交易活躍性和不同REITs 產(chǎn)品之間的差異。

 

    打新火爆，需求高漲。繼鵬華深圳能源龍頭股REIT 發(fā)行上市后，新增保障性租賃住房概念股REIT 資產(chǎn)品類中，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT 及中金廈門安居REIT 近日公告基金份額發(fā)售情況，剔除無效報價后網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù)分別為133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍（鵬華深圳能源REIT 認購倍數(shù)109.15），相較現(xiàn)存已上市REITs 產(chǎn)品，市場認購熱情持續(xù)提升。我們認為，市場“打新”

 

    熱情不斷上升，原因在于REITs 不僅是近期境內(nèi)表現(xiàn)最佳的大類資產(chǎn)，當前存量REITs 整體的歷史累計漲跌幅平均約為24.6%（按流通市值加權(quán)測算），單個產(chǎn)品價格變動最低也僅為跌2%。發(fā)行時相對剛性的現(xiàn)金分派率要求，在當前利率和信用環(huán)境之下越發(fā)具備吸引力。越來越豐富的資產(chǎn)品類和相對不足的新REITs 供給也使得新基金備受追捧。

 

    二級市場成交平穩(wěn)。本周各類已上市REITs 產(chǎn)品累計成交1.38 億份，環(huán)比下降12%；累計成交金額達8.98 億元，環(huán)比小幅收縮6%；區(qū)間累計換手率達3.8%，環(huán)比微降0.3 個百分點。分資產(chǎn)類別來看，本周產(chǎn)權(quán)類REITs 成交2.94 億元，經(jīng)營權(quán)類REITs 成交6.04 億元。其中，倉儲物流類REITs 成交1.27 億元，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類龍頭股REITs 成交1.67 億元，生態(tài)環(huán)保類REITs 成交0.82 億元，能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs 成交1.30 億元，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs 成交3.92 億元�？傮w而言，REITs 二級市場交易遠不如發(fā)行認購踴躍。

 

    產(chǎn)品價格維持平穩(wěn)。本周REITs 組合環(huán)比向下調(diào)整0.3%，其中產(chǎn)權(quán)類REITs環(huán)比小幅下行0.5%，經(jīng)營權(quán)類REITs 環(huán)比持平。單個產(chǎn)品周度漲幅方面，滬杭甬REIT、鵬華深圳能源REIT 環(huán)比漲幅靠前，分別上漲0.8%、0.4%，紅土鹽田港REIT、建信中關(guān)村REIT、蛇口產(chǎn)園REIT 環(huán)比下行明顯，分別下降1.6%、1.5%、0.9%。根據(jù)我們測算，截止2022 年8 月12 日，產(chǎn)權(quán)類、經(jīng)營權(quán)類REITs產(chǎn)品2022 年綜合預期現(xiàn)金分派率分別為3.16%、6.93%。其中，各產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品預期分派率差異0.50%（環(huán)比收縮0.02 個百分點），分派率水平較為相近；各經(jīng)營權(quán)類REITs 產(chǎn)品預期分派率差異5.17%（環(huán)比收縮0.07 個百分點），離散程度相對較大。

 

    風險因素：局部疫情對REITs 底層資產(chǎn)的運營造成影響。部分REITs 實施租金概念股減免可能影響可分配金額的風險。

 

    投資策略。已上市REITs 產(chǎn)品成交情況、價格水平均保持平穩(wěn)，投資者對增量資產(chǎn)關(guān)注度持續(xù)提升，而目前REITs 資產(chǎn)品類概念股及供給規(guī)模仍然稀缺。整體而言，我們認為在REITs 的權(quán)益投資屬性越發(fā)明顯的今天，無論是參與二級市場交易還是“打新”，投資者都應該留意不同產(chǎn)品之間的差異。我們推薦沿著疫情影響之下現(xiàn)金分派穩(wěn)定程度和存量流通份額稀缺性的主線，重點關(guān)注部分產(chǎn)權(quán)類REITs。

 

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