事件：統(tǒng)計(jì)局公布2022 年1-7 月行業(yè)數(shù)據(jù)，前7 個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%；商品房概念股銷售面積和銷售額分別同比下降23.1%和28.8%，到位資金同比下降25.4%。

 

    6 月短暫復(fù)蘇后，房地產(chǎn)7 月單月數(shù)據(jù)整體下行。單月銷售額及銷售面積環(huán)比腰斬，拖累到位資金中其他資金環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，并導(dǎo)致單月新開工和開發(fā)投資環(huán)比負(fù)增長。累計(jì)來看，各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比降幅擴(kuò)大，仍需政策進(jìn)一步發(fā)力帶動行業(yè)景氣度企穩(wěn)回升。

 

    房地產(chǎn)開發(fā)投資龍頭股累計(jì)及當(dāng)月同比降幅均擴(kuò)大：1-7 月房地產(chǎn)累計(jì)投資7.95 萬億，同比下降6.4%，降幅較前值擴(kuò)大1.0pct，仍處于下行通道。前7 個(gè)月土地購置面積0.45 億┫，同比下降48.1%，降幅較前值收窄0.2pct；土地概念股成交價(jià)款2918 億，同比下降43.0%，降幅較前值收窄3.3pct。

 

    7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資1.11 萬億，環(huán)比下降31.1%；同比來看，單月開發(fā)投資下降12.3%，降幅較前值擴(kuò)大2.9pct。單月同、環(huán)比走弱主要受新開工規(guī)模下降影響，銷售未明顯復(fù)蘇之前，預(yù)計(jì)投資端持續(xù)承壓。

 

    累計(jì)銷售額降幅穩(wěn)定，單月銷售環(huán)比腰斬：1-7 月全國新建商品房銷售面積7.82 億┫，銷售額7.58 萬億，分別同比下降23.1%和28.8%，降幅擴(kuò)大0.9pct 及收窄0.1pct；銷售均價(jià)9691 元/┫，同比下降7.4%，降幅收窄1.2pct。我們預(yù)計(jì)，“保交樓、穩(wěn)民生”

 

    的政策基調(diào)下，因城施策及金融政策將持續(xù)放松，疊加去年下半年低基數(shù)，未來銷售額累計(jì)同比降幅有望收窄。

 

    單月銷售環(huán)比接近腰斬，7 月商品房銷售面積0.93 億┫，銷售額0.97 萬億，分別環(huán)比下降49.1%和45.4%；銷售均價(jià)10471 元/┫，環(huán)比增長7.4%。7 月銷售環(huán)比大幅下降主要受6 月集中推盤的高基數(shù)影響；另一方面，疫情反復(fù)及少數(shù)項(xiàng)目斷貸事件對當(dāng)月銷售形成拖累。隨著出險(xiǎn)項(xiàng)目的紓困政策逐步推出，消費(fèi)者信心有望提振。

 

    施工、新開工及竣工同比降幅均擴(kuò)大：7 月底房屋施工面積85.92 億┫，同比下降3.7%，降幅較前值擴(kuò)大0.9pct。1-7 月累計(jì)新開工和竣工面積分別為7.61 億┫及3.20 億┫，分別同比下降36.1%和23.3%，降幅較前值擴(kuò)大1.7pct 及1.8pct，進(jìn)一步拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資。

 

    7 月新開工0.96 億┫，竣工0.34 億┫，環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，分別下降34.8%和35.7%。

 

    銷售的持續(xù)低迷進(jìn)一步弱化了房企新開工和施工的能力和意愿。

 

    到位資金累計(jì)降幅擴(kuò)大，各結(jié)構(gòu)單月環(huán)比負(fù)增長：1-7 月全國房地產(chǎn)到位資金總量為8.88萬億，同比下降25.4%，降幅較上半年擴(kuò)大0.1pct。7 月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1.19萬億，環(huán)比下降27.5%；同比下降25.8%，降幅較前值擴(kuò)大2.2pct，房企流動性仍承壓。

 

    到位資金結(jié)構(gòu)中，單月國內(nèi)貸款0.12 萬億，環(huán)比下降30.5%，主要由于新開工規(guī)模下降后開發(fā)貸減少；自籌資金0.43 萬億，環(huán)比下降30.7%。由于銷售乏力，7 月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別為0.40 萬億及0.20 萬億，環(huán)比分別下降27.2%和15.2%。

 

    投資建議：我們認(rèn)為，7 月數(shù)據(jù)環(huán)比顯著下行背景下，提振銷售龍頭股是促進(jìn)行業(yè)整體景氣度觸底反彈的關(guān)鍵。寬松的政策環(huán)境與結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的市場環(huán)境將持續(xù)驅(qū)動行情演繹。新增供貨能力較強(qiáng)的龍頭央國企，及經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企優(yōu)勢將進(jìn)一步擴(kuò)大。持續(xù)推薦三條主線：1）受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2）中長期經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善的全國性龍頭：保利發(fā)展、萬科A、綠城中國；3）高評級的穩(wěn)健經(jīng)營民企：

 

    濱江集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示事件：融資環(huán)境收緊超預(yù)期；疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售；土地市場龍頭股出讓規(guī)則變化；房地產(chǎn)銷售政策變化；地產(chǎn)調(diào)控政策變化；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。

 

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