報(bào)告摘要：

 

    　　7月銷售大幅回落 ，存在季節(jié)性回落、6 月基數(shù)較高、7 月事件性沖擊三方面原因。7 月銷售金額9681 億，環(huán)比-45.4%，單月同比-28.2%，降幅比6 月擴(kuò)大7.4pct，1-7 月累計(jì)銷售金額7.58 萬億，同比-28.8%，降幅比上月收窄0.1pct。全國(guó)商品房銷售龍頭股環(huán)比大幅回落，我們認(rèn)為有三個(gè)方面原因：（1）7 月本身季節(jié)性回落（這個(gè)夏季高溫天氣更嚴(yán)峻）；（2）6 月存在受4-5 月疫情影響的積壓供應(yīng)和積壓需求釋放；（3）7 月發(fā)生停貸事件、房企債務(wù)概念股到期高峰之下更多房企違約或展期事件，造成部分購(gòu)房者對(duì)期房購(gòu)買信心減弱。我們?cè)邳c(diǎn)評(píng)6 月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的時(shí)提出行業(yè)處于艱難、溫和的復(fù)蘇，基于上述三方面原因的理解，我們認(rèn)為，7 月銷售數(shù)據(jù)超預(yù)期回落不能理解為復(fù)蘇節(jié)奏的中斷，需求端政策寬松的大環(huán)境沒有變，且有進(jìn)一步寬信用加碼的可能，同時(shí)供給端房企紓困邁入逐步落地的階段，月初鄭州公開發(fā)布暫定百億規(guī)模的房地產(chǎn)紓困基金運(yùn)作方案，近期市場(chǎng)再度傳來由央行主管的中寨信用增進(jìn)投資股份有限公司將為龍湖集團(tuán)發(fā)行15 億元中票進(jìn)行擔(dān)保，近期債券二級(jí)市場(chǎng)因情緒走弱而暴跌的房企包括金地、碧桂園、旭輝等示范性房企也有望受益。

 

    　　受集中供地潮汐影響7 月土地成交同比大增。統(tǒng)計(jì)局口徑7 月土地成交概念股價(jià)款875 億元，環(huán)比+33.6%，單月同比-33.4%，降幅較上月收窄31.7pct，購(gòu)置面積918 萬方，環(huán)比-25.9%，單月同比-47.3%。7 月中指院300 城土地出讓金3490 億元，環(huán)比-12.2%，同比+61.4%，改善97.6pct。今年7 月環(huán)比降幅遠(yuǎn)低于去年的-65.3%（2021 年7 月沒有集中供地，因此環(huán)比大幅下滑），也低于2020 年的-17.5%，我們?cè)谥衅诓呗詧?bào)告相對(duì)看好下半年土地端韌性，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)能特殊性，主要體現(xiàn)為有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和人力資源。

 

    　　新開工、在施工面積、開發(fā)投資額，同比降幅較上月進(jìn)一步走闊。7 月開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積9644 萬平，同比-45.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.3pct。7 月在施工面積85.92 億平，同比-3.7%，降幅較6 月擴(kuò)大0.9pct。新開工往往滯后于拿地4-6 個(gè)月，2021 年9 月-2022 年2月中指院300 城土地成交建面4.15 億平，同比下降-31.5%，同時(shí)近期銷售回落也使新開工意愿降溫，綜合導(dǎo)致近期新開工面積同比下行，進(jìn)一步導(dǎo)致在施工面積同比下行。7 月商品房開發(fā)投資完成額1.11 萬億，環(huán)比-31.1%，單月同比-12.3%，降幅較上月走闊2.9pct，1-7 月累計(jì)投資完成額7.95 萬億，累計(jì)同比-6.4%，降幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.0pct；由于今年以來土地招拍掛成交面積同比降幅一直在-50%左右徘徊，壓制土地購(gòu)置費(fèi)增速，同時(shí)今年以來施工面積和新開工面積同比不斷下滑，帶動(dòng)施工投資同比下行。

 

    　　定金預(yù)收款和銀行按揭款隨銷售回落，中長(zhǎng)居民貸高波動(dòng)不及預(yù)期。7 月房企到位資金1.19萬億，環(huán)比-27.5%，單月同比-25.8%，降幅較上月擴(kuò)大2.2pct，1-7 月累計(jì)到位資金8.88萬億，同比-25.4%，降幅比上月略微擴(kuò)大0.1pct。

 

    　　房?jī)r(jià)整體同比降幅進(jìn)一步走闊，成交偏弱的二線和強(qiáng)三線城市寬松進(jìn)一步落地。7 月70 個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比-0.1%，同比-1.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.4pct。5 月之后，需求端政策寬松的邊際力度有逐步減弱的趨勢(shì)，我們反復(fù)提出，對(duì)于一些成交偏弱的二線和強(qiáng)三線城市的四限政策仍有進(jìn)一步寬松空間，除一線城市外70 城房?jī)r(jià)指數(shù)整體同環(huán)比下降能為寬松提供市場(chǎng)依據(jù)。近期以來，我們看到蘇州、無錫、惠州等地放寬認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南調(diào)整住房公積金貸款政策，正好印證了我們的判斷。這些高能級(jí)城市的寬松將為今年的金九銀十乃至四季度銷售營(yíng)造良好的購(gòu)房環(huán)境。

 

    　　投資建議：7 月全國(guó)商品房銷售概念股金額環(huán)比回落，其中有夏季高溫季節(jié)性因素、6 月積壓供應(yīng)和需求釋放因素、7 月停貸、房企概念股違約事件動(dòng)搖購(gòu)房信心的因素。在前期供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下，本輪房地產(chǎn)的復(fù)蘇注定是艱難的，但仍應(yīng)看到在除一線城市外70 城房?jī)r(jià)指數(shù)整體同環(huán)比下降的背景下，更多二三線城市概念股需求政策進(jìn)一步寬松正在路上，同時(shí)隨著8 月15 日MLF 和OMO 利率降低，房地產(chǎn)寬信用政策有望進(jìn)一步加碼。整體來看，在需求端持續(xù)寬松，供給端紓困逐步落地的背景下，行業(yè)beta 向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企加速在融資、拿地、銷售端不斷集中，同時(shí)未來優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)逐步回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A 股建議關(guān)注保利發(fā)展概念股、招商蛇口概念股、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、萬科A；H 股建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房?jī)r(jià)概念股過快反彈造成政策兩難；國(guó)內(nèi)新冠疫情反復(fù)。

 

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