7 月二輪集中供地高峰推動(dòng)百城土地成交單月同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正；8 月中旬19 城二輪土拍概念股收官，7 月攬金超3000 億元

 

    　　1-7 月，百城土地成交建面8.4 億平，累計(jì)同比-23.6%（較1-6 月收窄5pct）；成交總價(jià)16908 億元，累計(jì)同比-43.9%（較1-6 月收窄10pct）；成交均價(jià)2023元/平，累計(jì)同比-26.6%（較1-6 月收窄8pct）。地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入31227 億元，同比下降30.0%，其中，國有土地概念股使用權(quán)出讓收入28279 億元，同比下降31.7%。

 

    　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7 月，TOP50 房企新增土地價(jià)值總計(jì)2225.2 億元，單月同比上升31.0%，環(huán)比上升12%；TOP50 房企新增土地建面總計(jì)1191 萬平，單月同比下降57.1%，環(huán)比上升3.1%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)中心及中指研究院數(shù)據(jù)，截至8 月16 日，已有19 城完成二輪土拍龍頭股，合計(jì)供應(yīng)涉宅地塊430 宗；其中，成交405 宗，成交建面約3923 萬平，成交總價(jià)約5229.1 億元，對(duì)應(yīng)成交樓面均價(jià)約13328.9 元/平，成交溢價(jià)率均值約4.1%。

 

    　　按城市能級(jí)來看，土拍市場(chǎng)延續(xù)分化狀態(tài)，三四線城市持續(xù)遇冷1）按城市能級(jí)劃分，2022 年7 月百城土地中一線、二線、三四線的成交建面分別為644 萬平方米、5659 萬平方米、9439 萬平方米，單月同比分別+39.5%、+43.9%、-2.9%。成交總價(jià)分別為1072 億元、1810 億元、1174 億元，單月同比分別+1030.2%、+313.2%、-42.8%。成交均價(jià)分別為16641 元/平方米、3200元/平方米、1244 元/平方米，單月同比分別+710.2%、+187.3%、-41.1%。

 

    　　2）按城市能級(jí)劃分，2022 年7 月百城土地中一線、二線、三四線的（住宅類）的成交建面分別為333 萬平方米、1947 萬平方米、1,974 萬平方米；其中二線、三四線單月同比分別+125.9%、-48.9%。成交總價(jià)分別為975 億元、1,576 億元、829 億元；其中二線、三四線單月同比分別+477.0%、-53.3%。成交均價(jià)分別為29,254 元/平方米、8,108 元/平方米、4,198 元/平方米；其中二線、三四線單月同比分別+155.8%、-8.8%。一線、二線、三四線（住宅類）成交溢價(jià)率分別為5.00%、2.93%、1.55%（6 月為5.04%、3.46%、3.95%）。

 

    　　投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號(hào)，5 年期LPR 下調(diào)20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，各大行提供并購融資支持，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時(shí)，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢(shì)仍將持續(xù)深化，部分前期過度激進(jìn)房企“α風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能，但房地產(chǎn)市場(chǎng)“β系數(shù)”健康穩(wěn)定的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會(huì)報(bào)告“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會(huì)議高層定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房按揭政策，省級(jí)市場(chǎng)自主確定按揭加點(diǎn)下限，獨(dú)立自主性提升，購房促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段；后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復(fù)可期。

 

    　　4）近期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)龍頭股，中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)分析：新冠疫情、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、中美貿(mào)易摩擦或?qū)е聡鴥?nèi)部分行業(yè)發(fā)展和就業(yè)情況不及預(yù)期，進(jìn)而影響居民收入龍頭股和信貸擴(kuò)張；房企“三道紅線”疊加債務(wù)集中償還期，部分房企出現(xiàn)信用違約的風(fēng)險(xiǎn)加大。

 

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