市場(chǎng)表現(xiàn)：上周申 萬(wàn)房地產(chǎn)龍頭股板塊收于2997.74 點(diǎn)，累計(jì)上漲1.67%，同期上證綜指龍頭股累計(jì)上漲1.55%，深證成指累計(jì)上漲1.22%，滬深300 累計(jì)上漲0.82%；橫向?qū)Ρ龋�板塊表現(xiàn)位于中游。

 

    　　公司動(dòng)態(tài)：碧桂園完成配售8.7 億股，凈籌集27.9 億港元，擬用于為現(xiàn)有境外債項(xiàng)龍頭股進(jìn)行再融資、一般營(yíng)運(yùn)資金及未來(lái)發(fā)展用途。7 月單月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣301.1 億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約344 萬(wàn)平方米。

 

    　　成交市場(chǎng)：8 月5 日-8 月11 日， 32 城新房成交面積329 萬(wàn)方，環(huán)比上周下降26.4%，同比下降32.4%，16 城二手房概念股成交面積160 萬(wàn)方，環(huán)比上周下降0.1%，同比上升17.3%。

 

    　　庫(kù)存供應(yīng)：本周10 大城市待售面積為8691 萬(wàn)方，環(huán)比+0.4%，同比+10.4%，去化周期為13.7 月，與上周相比保持不變，相比去年+4.9。

 

    　　土地市場(chǎng)：8 月1 日-8 月7 日，全國(guó)百城合計(jì)成交土地建面964 萬(wàn)方，環(huán)比-39.8%，同比+14.5%；樓面價(jià)6965 元/平，環(huán)比-19.9%，同比+51.2%；溢價(jià)率為4.04%，環(huán)比上周走闊0.8%，同比收窄11%。

 

    　　重點(diǎn)事件點(diǎn)評(píng)：2022 年7 月房企新增融資整體上延續(xù)了今年以來(lái)低迷態(tài)勢(shì)。新增融資總額為870.58 億元（信用債+境外債+ABS+信托），環(huán)比下降3.77%，同比下降57.03%，降幅比上月擴(kuò)大5.67pct。單月行業(yè)發(fā)債總額為796.38 億元，環(huán)比基本持平，同比下降45.06%，降幅比上月擴(kuò)大7.18pct。分企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央企、國(guó)企和民營(yíng)房企呈現(xiàn)冰火兩重天，7 月央企、國(guó)企的發(fā)行信用債額度占總發(fā)行量的83.08%，混合制企業(yè)信用債發(fā)行占10.61%，民營(yíng)企業(yè)債券發(fā)行量較小，僅占3.49%。8 月，仍是債務(wù)到期的高峰期，融創(chuàng)、雅居樂(lè)、綠地、寶龍等已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)需償還的債務(wù)依然較多，仍有較大的債務(wù)償還壓力。

 

    　　投資建議：本周央行發(fā)布7 月新增貸款數(shù)據(jù)，居民中長(zhǎng)期貸款單月新增1486 億元，同比-63%，降幅較6 月擴(kuò)大43pct，1-7 月累計(jì)凈增1.71 萬(wàn)億，同比-55%，降幅較6 月擴(kuò)大1pct。7 月居民中長(zhǎng)期貸款下行，與商品房銷售季節(jié)性回落、停貸事件沖擊、短貸置換按揭等因素有關(guān)，三季度有望看到房地產(chǎn)寬信用進(jìn)一步發(fā)力。今年5 月下調(diào)五年期LPR 15bp，長(zhǎng)短期LPR 仍有75bp 利差（從2010 年至2019 年這一利差一直維持在50-65bp 之間，貫徹長(zhǎng)效機(jī)制以來(lái)這一利差80-90bp），同時(shí)今年5 月央行宣布首套房lpr 可下浮20bp 之后，首套房和二套房貸利差達(dá)到80bp（自2019 年以來(lái)始終在60bp），再度下調(diào)五年期LPR 和降低二套房LPR 加點(diǎn)（支持改善型需求）政策有望出臺(tái)。因城施策方面，近期上海“房地產(chǎn)交易中心涉稅評(píng)估價(jià)”上漲，“三價(jià)就低”政策出現(xiàn)松動(dòng)，廣州市落戶再放寬，有參保記錄即可落戶，長(zhǎng)春出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。房企紓困方面，江蘇資產(chǎn)與中南集團(tuán)共同設(shè)立規(guī)模20 億元的發(fā)展基金，推動(dòng)一系列重點(diǎn)合作事項(xiàng)落地見(jiàn)效。整體來(lái)看，在需求端持續(xù)寬松，供給端紓困逐步落地的背景下，行業(yè)beta 向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企加速在融資、拿地龍頭股、銷售端不斷集中，同時(shí)未來(lái)優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)逐步回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A股建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口概念股、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A；H 股建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房?jī)r(jià)過(guò)快反彈造成政策兩難；國(guó)內(nèi)新冠疫情反復(fù)。

 

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