本期投資提示：

 

    　　房地產(chǎn)行業(yè)概念股數(shù)據(jù)：上周（22/08/13-22/08/19）45 個重點城市新房概念股合計成交369 萬平米，環(huán)比+7%；其中，一二線環(huán)比+4%、三四線環(huán)比+30%；8 月截至上周一手房月成交同比-29%，較7 月+7pct；其中，一二線同比-22%、三四線同比-56%，分別較7 月+9pct 和-1pct。上周14 個重點城市二手房成交110 萬平米，環(huán)比-3%；8 月截至上周累計成交同比+11%，較7 月+28pct。庫存方面，上周15 城推盤138 萬平米，環(huán)比+15%；對應(yīng)周成交/推盤比為0.98 倍，最近3 個月（22 年5-7 月）分別為1.07 倍、0.95 倍和0.99 倍。截至上周末，15 城可售面積為9,839 萬平米，環(huán)比+0.03%；3 個月移動平均去化月數(shù)為12.5 個月，環(huán)比下降0.01 個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段 。

 

    　　主要政策新聞：宏觀方面，國家統(tǒng)計局公布1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-6.4%，7 月單月-12.3%；1-7 月商品房龍頭股銷售面積同比-23.1%，7 月單月-28.9%。紓困方面，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)龍頭股交付，通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付；交易商協(xié)會再次召開民營房企座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資。南寧設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30 億元；湖州鼓勵國企收購困難房企滯銷房，同時降低房企預(yù)售申請條件；南陵提出領(lǐng)導(dǎo)“一對一”負責(zé)問題房地產(chǎn)項目；石家莊、萍鄉(xiāng)開展保交付座談會，推動“保交樓、穩(wěn)民生”

 

    　　相關(guān)政策。因城施策方面，限購放松：上海（在臨港新區(qū)繳納1 年社�？上拶徱惶祝�，昆山、太倉（外地戶籍購首套房取消6 個月社保）；首付比例下調(diào)：福州（二套房由50%調(diào)整至40%，非戶籍人口首套房由40%調(diào)整至30%）、惠州（首套房降低至20%）；購房補貼：南京、福州、大理等；濟南推出二手房“帶押過戶”新模式，降低二手房交易成本。三批集中供地方面，北京、杭州、鄭州9 月下旬陸續(xù)起拍。

 

    　　公司動態(tài)跟蹤：22 年中期業(yè)績：中國海外宏洋歸母凈利潤24.5 億元（-9%）；越秀地產(chǎn)17.1 億元（-26%），核心凈利潤21.3 億元（+1%）。22 年1-7 月銷售額：華僑城 314億元（-37%），華潤置地 1,491 億元（-21%）；7 月單月銷售額：華僑城 42 億元（-18%）、華潤置地 281 億元（+22%）。華潤置地1-7 月租金96 億元（-5%），7 月單月租金15 億元（-1%）。業(yè)績預(yù)減方面，22H1 核心凈利潤：碧桂園 45-50 億元（-67%至-70%），旭輝控股15-20 億元（-40%至-55%）；22H1 歸母凈利潤：碧桂園 2-10 億元 （-93%至-99%），旭輝控股 15-22 億元 （-59%至-72%），時代中國控股0.1-0.3 億元（-98%至-99%），禹洲集團 0.55-0.65 億元（-92%至-94%），新城發(fā)展17-18 億元（-38%至-42%），雅居樂 23-26 億元（-51%至-57%）。金科股份持股5%以上股東陶虹遐及其一致行動人虹淘公司減持股份1,332 萬股，減持后合計持股占比4.99%。綠城管理控股執(zhí)行總裁林三九增持公司9 萬股股份，增持后持股占比0.25%。

 

    　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.29%，滬深300 指數(shù)下跌0.96%，相對收益為4.25%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31 個板塊排名中排第4 位。個股表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5 位的房地產(chǎn)個股分別為：廣宇發(fā)展、海南高速、金地集團、萬方發(fā)展、保利地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5 位的房地產(chǎn)個股分別為西藏城投、萬通發(fā)展、世榮兆業(yè)、信達地產(chǎn)、*ST 松江。物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.58%，滬深300 指數(shù)下跌0.96%，相對收益為0.38%，板塊表現(xiàn)強于大市。當(dāng)前主流AH 房企22/23PE 均值分別為6.8/6.0 倍；物管22/23PE 均值分別為12/9 倍。

 

    　　投資分析意見：中短期來看，我們認為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹�房地產(chǎn)行業(yè)龍頭股和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長空間將再次打開，有望實現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團、中國建筑、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發(fā)展、龍湖集團、建發(fā)國際、旭輝控股、碧桂園，并建議關(guān)注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)。

 

    　　風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)龍頭股稅試點力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。

 

數(shù)據(jù)推薦

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