基金基本特點(diǎn)。華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金初始募集資金在扣除相關(guān)費(fèi)用后擬全部用于認(rèn)購(gòu)中信證券-北京保障房中心租賃住房龍頭股1 號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)支持證券。該基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的管理人為中信證券�；�礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券擬對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司進(jìn)行100%股權(quán)及其他形式投資�；�礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)龍頭股包括文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目�；�礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人為北京保障房中心�；�礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

 

    　　北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展全國(guó)位居前列，住房保障需求量大。北京作為國(guó)家首都、世界城市和文化名城，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平始終處于全國(guó)前列。2021 年北京全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值40269.6 億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.5%。2021 年北京市全年收入中第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為0.3┱18.0┱81.7。在供需層面，根據(jù)北京市人大城建環(huán)保委員會(huì)《關(guān)于市十五屆人大四次會(huì)議主席團(tuán)交付審議的代表議案審議結(jié)果的報(bào)告》，截至2021 年2 月，全市累計(jì)建設(shè)籌集公租房20 萬(wàn)套；但北京市仍然存在較大的住房保障龍頭股需求，截至2021 年初，全市尚有公租房輪候家庭11.8 萬(wàn)戶，每年新增備案家庭超2 萬(wàn)戶。

 

    　　資產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出。1）北京保障房中心作為北京最大的住房保障政策實(shí)施和落地平臺(tái)，已運(yùn)營(yíng)超過(guò)11 年，公租房的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)項(xiàng)目的維護(hù)、租戶關(guān)系處理、物業(yè)管理等有豐富的經(jīng)驗(yàn)。2）項(xiàng)目樓齡短，物業(yè)品質(zhì)良好，社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施，房間以較高的標(biāo)準(zhǔn)交付。3）文龍家園項(xiàng)目地處海淀區(qū)北五環(huán)西小口區(qū)域，熙悅尚郡項(xiàng)目地處朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)青年路，項(xiàng)目周?chē)鷥?yōu)質(zhì)小區(qū)眾多，交通方便，周邊生活設(shè)施齊全。4）項(xiàng)目承租家庭納入屬地網(wǎng)格化社會(huì)管理服務(wù)體系，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)提供了完善的配套服務(wù)，并建立了完善的社會(huì)公共服務(wù)流程和相關(guān)工作機(jī)制，使項(xiàng)目在社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展屬性。5）截至2022 年3 月31 日，文龍家園項(xiàng)目平均簽約租金為52 元/平方米/月，相較西三旗板塊平均價(jià)格低約46%；熙悅尚郡項(xiàng)目平均簽約租金為60 元/平方米/月，相較青年路板塊平均價(jià)格低約44%。項(xiàng)目租金均顯著低于同區(qū)域市場(chǎng)租金水平。

 

    　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金符合低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金要求。6）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)時(shí)間均為3 年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。截至2022 年3月31 日，文龍家園項(xiàng)目出租率為94.8%，熙悅尚郡項(xiàng)目龍頭股出租率為94.3%。7）從現(xiàn)有租約租賃期限看，底層資產(chǎn)租約期限長(zhǎng)，項(xiàng)目租約期限大部分為2-3 年。

 

    　　基金資產(chǎn)龍頭股估值。評(píng)估機(jī)構(gòu)戴德梁行就基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)于評(píng)估日2022 年3 月31 日的市場(chǎng)價(jià)值采用收益法進(jìn)行了評(píng)估，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)估值為11.51 元。以11.52億元為募集資金，2022 年9 月1 日-2022 年12 月31 日期間和2023 年度本基金的現(xiàn)金分派率分別約為4.30%（年化）和4.31%。

 

    　　投資建議。考慮到目前保障性租賃住房REITs 指標(biāo)計(jì)算均采用底層資產(chǎn)估值概念股作為募集總規(guī)模及市場(chǎng)價(jià)格，我們認(rèn)為在上市后預(yù)期保障性租賃住房龍頭股或會(huì)有正溢價(jià)率，P/FFO 倍數(shù)有進(jìn)一步提升空間。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）不同類REITS 數(shù)據(jù)口徑偏差導(dǎo)致存在一定不可比性。2）保障性租賃住房資產(chǎn)概念股安全性與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人才吸引密切相關(guān)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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