投資摘要：

 

    市場(chǎng)行情：

 

    本周（8.15-8.19）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)房地產(chǎn)）漲幅3.29%（上周1.67%），A 股大盤(pán)（萬(wàn)得全A）漲幅-0.28%（上周1.68%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅2.59%（上周-4.53%），H 股大盤(pán)（恒生指數(shù)）漲幅-2.00%（上周-0.13%）。本周A 股、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均強(qiáng)于大盤(pán)。

 

    行業(yè)基本面：

 

    新房銷(xiāo)售龍頭股有所改善，二手房維持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，41 城商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積（8.1~8.18）同比-24.6%，上月同比-32.3%；16 城二手房成交面積（8.1~8.18）同比20.5%，上月同比0.6%。

 

    去化周期下降。從數(shù)據(jù)來(lái)看，15 城商品房去化周期（截至8.18）為607 天，上月同期為645 天。

 

    土地市場(chǎng)維持弱勢(shì)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，100 大中城市概念股本年累計(jì)（截至8.21）成交土地建面同比-23.7%，上周累計(jì)同比-23.7%；本周100 大中城市（8.1~8.21）土地成交溢價(jià)率7.0%，上周3.2%；100 大中城市本年累計(jì)（截至8.21）土地成交總價(jià)同比-43.0%，上周累計(jì)同比-42.9%。

 

    融資形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。從數(shù)據(jù)來(lái)看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計(jì)同比-56.1%，上月規(guī)模同比-36.6%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計(jì)同比-75.8%，上月規(guī)模同比-28.7%。信托發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計(jì)同比-87.1%，上月規(guī)模同比-87.3%。

 

    投資策略：

 

    我們認(rèn)為，地方政府和中央各部委正加速落地政治局會(huì)議提出的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的指導(dǎo)方針，在“用足用好政策工具箱”

 

    的指導(dǎo)下，政策有望正進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加強(qiáng)。8 月22 日，5 年期以上LPR 下調(diào)15基點(diǎn)，貨幣政策持續(xù)主動(dòng)發(fā)力，積極穩(wěn)定樓市預(yù)期。8 月19 日，交易商協(xié)會(huì)再次召集多家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，探討通過(guò)中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資；目前已知的首批試點(diǎn)企業(yè)包括以下六家：龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)，后續(xù)試點(diǎn)或?qū)⒉粌H限于以上六家民營(yíng)房企。同時(shí)，住建部、財(cái)政部、央行等有關(guān)部門(mén)近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，各地也密集出臺(tái)樓市政策，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購(gòu)以及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等措施都屢見(jiàn)不鮮。

 

    我們持續(xù)推薦：1）具有全國(guó)化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)龍頭央企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤(pán)能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書(shū)也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。2）扎根高能級(jí)區(qū)域，積極向全國(guó)拓展的優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)概念股。我們認(rèn)為深耕高能級(jí)區(qū)域的地方國(guó)企龍頭，兼具業(yè)績(jī)穩(wěn)定性與未來(lái)成長(zhǎng)性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級(jí)區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤(pán)和融資優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的逆勢(shì)擴(kuò)張能力，地方國(guó)企龍頭有望在行業(yè)出清過(guò)程中實(shí)現(xiàn)趕超。3）具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)體系，開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，受到金融機(jī)構(gòu)概念股重點(diǎn)支持的民營(yíng)房企，建議持續(xù)跟蹤龍湖集團(tuán)、碧桂園。融資端的支持，在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產(chǎn)企業(yè)后，正逐漸向經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企溢出，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)概念股政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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