周期下行孕育代建行業(yè)發(fā)展大機遇。代建龍頭股是一種輸出房地產(chǎn)開發(fā)全流程解決方案的輕資產(chǎn)開發(fā)模式。同傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)龍頭股相比，代建業(yè)務(wù)沒有股權(quán)投入，不涉及投資環(huán)節(jié)，無法享受項目升值帶來的收益；但也無須承擔(dān)資產(chǎn)貶值的風(fēng)險，屬于“低投入低風(fēng)險”的開發(fā)模式。故其在地產(chǎn)下行周期更受青睞。歷史上看行業(yè)的幾次發(fā)展和地產(chǎn)下行周期的到來以及房價滯漲有關(guān)，包括：興起期（2010-2011 年）、壯大期（2014-2015 年）及爆發(fā)期（2021 年7月至今）。我們預(yù)計中國代建市場規(guī)模將持續(xù)維持在千億以上，根據(jù)我們測算2022 年代建市場規(guī)模為1169 億元，其中商業(yè)代建384 億元、政府代建412 億元、資方代建373 億元。

 

    商業(yè)模式從小股操盤走向輕資產(chǎn)模式，已找到成熟可復(fù)制的模式。海外代建模式概念股以鐵獅門為代表的股權(quán)式代建為主，此種模式也曾在2013 年由萬科與鐵獅門合作引入國內(nèi)，但后續(xù)由于開發(fā)模式仍占主導(dǎo)地位導(dǎo)致小股操盤模式始終難以大規(guī)模發(fā)展。而綠城管理則通過與綠城自投業(yè)務(wù)分家后合并的方式迎來發(fā)展，最終帶來國內(nèi)獨創(chuàng)的“輕資產(chǎn)模式”。我們認為，部分企業(yè)之所以能完成輕資產(chǎn)化與其強大的品牌力和優(yōu)異的治理結(jié)構(gòu)有關(guān)，輕資產(chǎn)模式是適合中國國情、代表代建行業(yè)未來方向的核心模式。

 

    龍頭公司優(yōu)勢明顯，強烈看好綠城管理控股。我們認為，代建的黃金發(fā)展時間已然到來。我們看好代建業(yè)務(wù)概念股訂單在地產(chǎn)下行周期的爆發(fā)，推薦代建行業(yè)的龍頭綠城管理控股，公司是目前唯一一家已全方位覆蓋商業(yè)代建、政府代建以及資方代建的上市公司。

 

    風(fēng)險提示：行業(yè)概念股競爭加劇可能帶來毛利率降低；龍頭公司人才流失導(dǎo)致業(yè)務(wù)擴張速度減慢；疫情反復(fù)導(dǎo)致銷售不及預(yù)期，從而導(dǎo)致代建公司收入延期確認。

 

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