投資要點

 

    本周（2022.8.13-2022.8.19，下同）：房地產(chǎn)概念股板塊（SW）漲跌幅+3.29%，同期滬深300、萬得全A 指數(shù)漲跌幅分別為-0.96%，-0.28%，超額收益分別為+4.25%、+3.57%。

 

    房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場龍頭股：本周60 城新房成交面積326.4萬平，環(huán)比+6.6%，同比-36.5%；2022 年8 月1 日-8 月19 日累計成交914.5 萬平，同比-34.8%。2022 年累計成交12827.9 萬平，同比-42.2%。

 

    20 城二手房成交面積154.6 萬平，環(huán)比+4.4%，同比+18.1%；2022 年8月1 日-8 月19 日累計成交443.1 萬平，同比+23.6%。2022 年累計成交4043.0 萬平，同比-30.5%。16 城新房累計庫存10247.2 萬平，環(huán)比+0.4%，同比+7.7%。16 城新房去化周期為12.1 個月，環(huán)比基本持平，同比變動+3.2 個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為9.6 個月、12.8 個月、27.9 個月，環(huán)比分別變動-0.3 個月、+0.2 個月、+1.4 個月。（2）土地市場：2022 年8 月15 日-2022 年8 月21 日，百城供應(yīng)土地數(shù)量環(huán)比-10.0%，同比-25.6%；供應(yīng)土地建筑面積環(huán)比-9.8%，同比-13.7%。百城土地成交建筑面積環(huán)比-12.1%，同比-19.5%；成交樓面價環(huán)比-14.6%、同比-43.0%；土地溢價率環(huán)比+3.7pct，同比-3.0pct。

 

    重點數(shù)據(jù)與政策：為推進“保交樓”，多部門再出措施。8 月19 日住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目概念股建設(shè)交付，實行封閉運行、�？顚Ｓ�；通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。地方政策方面，浙江海寧市取消外地居民購房限制政策，新購房不再限售；蘇州昆山、太倉兩地限購放寬，外地戶籍居民購首套房無需社保或個稅證明；上海定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅，或社保滿1 年及以上，在臨港新片區(qū)可以限購1 套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7 年后方可轉(zhuǎn)讓。

 

    周觀點：8 月各地加速出臺放松政策，緊鄰北京的廊坊取消限購，南京、蘇州和無錫宣布降首付，中國華融官宣紓困陽光城母公司，多部門出臺措施將通過政策性銀行專項借款方式保交付，民營房企發(fā)債再獲全力支持。預(yù)計后續(xù)限購限售將進一步松綁，房貸龍頭股利率、稅費有望降低，對購房者和房企的支持性政策將加快出臺。此輪放松周期持續(xù)性強，放松效應(yīng)仍在累積，隨著居民購房信心逐漸回復(fù)，回暖可期。中長期看，隨著風(fēng)險房企收縮，更多資源整合機會和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開發(fā)龍頭股：保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、金地集團；2）物業(yè)管理：新大正、招商積余、南都物業(yè)；3）房地產(chǎn)龍頭股經(jīng)紀(jì)行業(yè)：我愛我家。

 

    風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險龍頭股持續(xù)蔓延,流動性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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