房地產(chǎn)及物管行業(yè)23年第15周周報(bào)：居民需求明顯修復(fù) 政策環(huán)境持續(xù)改善

 

      本周政策情況：推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，杭州限購放松。

 

      央行貨幣政策委員會23Q1 例會指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。地方層面，本周杭州限購放松，合肥等地公積金放松。

 

      本周基本面情況：新房成交季節(jié)性邊際回落，二手成交延續(xù)上升趨勢。

 

      本周59 城新房環(huán)比下降6.1%，但同比仍上升24.0%；一線、二線、三四線分別同比上行100.3%、21.0%、9.6%，一線高增主要由于上海、廣州受疫情影響22 年同期基數(shù)較低；分城市來看，一線深圳、廣州維持環(huán)比上行，二線分化較明顯，南京、合肥、西安、成都等表現(xiàn)較好。

 

      本周13 城二手房環(huán)比上升22.0%，同比上升57.8%，延續(xù)上升趨勢。

 

      推盤方面，11 城單周商品房推盤面積環(huán)比+20.3%，同比-22.0%，23年4 月前13 天推盤面積同比-33.7%。本周11 城商品房批售比（移動(dòng)平均3 個(gè)月）為0.92，環(huán)比持平，去化周期23.24 個(gè)月，邊際上行。

 

      本周土地情況：土地成交邊際下行，絕對規(guī)模仍處低位。23 年第15周商住土地成交面積環(huán)比下降75.9%，出讓金環(huán)比下降79.7%，溢價(jià)率為5.9%，環(huán)比上升0.3pct，近期土地市場溢價(jià)率有回升趨勢。23年前15 周（2022.12.26-2023.4.9），商住土地累計(jì)成交面積同比下降14.1%，出讓金同比下降3.9%，其中一線、三線商住土地累計(jì)出讓金同比分別下降34.5%、11.7%，二線累計(jì)同比上升14.1%。

 

      開發(fā)板塊觀點(diǎn)：居民需求明顯修復(fù)，政策環(huán)境持續(xù)改善。本周重點(diǎn)城市新房及二手房成交規(guī)模環(huán)比繼續(xù)下降，但同比仍高于22 年同期，4月前13 天成交同比增長24%。從居民貸款變動(dòng)情況來看，3 月居民中長期貸款凈增6348 億元，是22 年月均凈增規(guī)模的1.77 倍，春節(jié)后顯著提升到訪去化水平在3 月數(shù)據(jù)中集中體現(xiàn)，后續(xù)或隨著到訪及成交回落。本周住建部部長倪虹表示房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)“頂梁柱”“壓艙石”作用，自覺擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤使命責(zé)任，央行貨幣政策委員會則表示要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，因城施策支持剛性和改善性住房需求。地方層面杭州部分區(qū)域放松限購及落戶標(biāo)準(zhǔn)，中央及地方層面政策表態(tài)及環(huán)境均持續(xù)改善，推動(dòng)行業(yè)基本面企修復(fù)，建議關(guān)注板塊及優(yōu)質(zhì)房企的投資機(jī)會。

 

      本周物業(yè)觀點(diǎn)：板塊低位震蕩，龍頭民企有所反彈。本周恒生指數(shù)+0.5%，物業(yè)板塊平均+2.4%，其中央國企龍頭上升3.3%，民企龍頭上升6.5%，物業(yè)板塊整體動(dòng)態(tài)PE10.9x，處于20 年以來4%分位。